Aktuelles

Neue Regelungen beim Hypothekarkredit

Neuigkeiten für Kreditnehmer in Österreich – insbesondere für alljene, die aktuell den Bau oder den Erwerb einer Immobilie mithilfe eines Immobilienkredites beziehungsweise Hypothekarkredit planen.

Österreich setzt die neue EU-RL für Kredite um, welche Verbrauchern helfen sollen, mehr Bedenkzeit zu erhalten, wenn es um die Aufnahme eines Immobilien- oder Hypothekarkredit geht – so kürzlich der, im österreichischen Nationalrat getroffene Beschluss.

Anwendungsbereich: Welche Kredite umfasst das Gesetz?

Hypothekarkredite: Das sind Kredite, die durch ein Pfandrecht oder ein sonstiges Recht an einer unbeweglichen Sache besichert werden (siehe auch: Was ist ein Hypothekarkredit?).

Immobilienkredite: Das sind Kredite, die für den Erwerb oder die Erhaltung von Eigentumsrechten (z.B. Kreditaufnahme für eine Ausgleichszahlung im Scheidungsfall) an einer unbeweglichen Sache bestimmt sind.

Es muss sich in beiden Fällen um ein Verbrauchergeschäft handeln, d.h. um einen Kredit, der von einem Verbraucher oder einer Verbraucherin bei einem Unternehmen (meistens Bank) in Anspruch genommen wurde – und zwar nach dem 21.03.2016!

Für Konsumenten/-innen in der Praxis wesentliche Neuerungen betreffen vor allem die Bereiche Werbung und allgemeine Informationspflichten, Prüfung der Kreditwürdigkeit und Rücktrittsmöglichkeiten.

  • Werden in einer Werbung für Kreditverträge Zinssätze oder sonstige auf die Kosten eines Kredits für die Verbraucher/-innen bezogene Zahlen genannt, muss die Werbung klar und prägnant sein und gesetzlich festgelegte Standardinformationen enthalten.

  • Verbrauchern wird künftig eine Bedenkzeit von sieben Tagen nach Erhalt des Kreditangebots eingeräumt und zwar ohne Einschränkung. So soll dem Verbraucher ausreichend Zeit bleiben das vorliegende Angebot zu prüfen und mit alternativen Kreditangeboten zu vergleichen.

  • Die Bestimmungen zur Kreditwürdigkeitsprüfung wurden erheblich verschärft: Bisher gab es lediglich eine Warnpflicht des Kreditgebers, wenn Bedenken bezüglich der Erfüllbarkeit der übernommenen Verpflichtungen bestanden. Nunmehr ist in derartigen Fällen die Vergabe eines Kredites gänzlich verboten.

  • Zudem gibt es erstmalig ein Rücktrittsrecht: Haben Verbraucher/-innen bei Abgabe der Vertragserklärung die vorgeschriebenen vorvertraglichen Standardinformationen (das ESIS-Merkblatt) noch nicht oder vor weniger als 2 Werktagen erhalten, so können sie innerhalb von 2 Werktagen von der Vertragserklärung bzw. vom Vertrag zurücktreten. Die Rücktrittsfrist läuft erst ab Erhalt des ESIS-Merkblatts mit Rücktrittsrechtsbelehrung, sie endet aber jedenfalls 1 Monat ab Zustandekommen des Vertrages.

Die EU, von der die neuen Regeln stammen, will nicht zuletzt für Gleichheit, Transparenz und Fairness zwischen Bankern und Konsumenten innerhalb Europas sorgen.

Quellenangabe sowie weiterführende Informationen:
http://ooe.konsumentenschutz.at.
http://www.konsumentenfragen.at/konsumentenfragen/Mein_Geld/Finanzierung/Hypothekarkredit/
https://www.tips.at/tests-tips/akkonsument/2208-neue-regelungen beim-hypothekarkreditper.at/blog/neue-eu-regeln-fuer-kredite
https://www.cashper.at/blog/neue-eu-regeln-fuer-kredite

Wie desolat darf eine unsanierte Wohnung sein?

Wir informieren Sie über eine aktuelle OGH-Entscheidung (7Ob156/16s):

Keine Gewährleistung für Zustand der Elektrik

OGH 28. 9. 2016

7 Ob 156/16s

Ein Käufer einer unsanierten, knapp 70 Jahre alten und ihm jahrelang bekannten Eigentumswohnung hat mangels Vorliegens eines Mangels keinen Anspruch auf deren Erneuerung oder Verbesserung der alten Elektroinstallationen. Der Kläger kaufte im März 2012 von der Beklagten eine ausdrücklich als unsaniert bezeichnete Eigentumswohnung in einem zwischen 1942 und 1945 errichteten Haus.

In der Wohnung lebte zuletzt seine Mutter, die der Kläger (er wohnte selbst bis 1978 darin) regelmäßig besuchte. Die Elektroinstallationen entsprechen nicht dem Stand der Technik und bieten keinen Personenschutz. Der Kläger begehrte von der beklagten Verkäuferin die Verbesserung der Elektroinstallationen in der Wohnung und bemängelte den fehlenden Fehlerstromschutzschalter, den nicht dem Stand der Technik entsprechenden Schaltschrank, die mangels Erdungsleiters ungeeigneten Leitungen und die fehlende Erdung der Steckdosen im Bade‑ und Schlafzimmer.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Das Berufungsgericht hob das Ersturteil zur Verfahrensergänzung auf, weil es Feststellungen für erforderlich hielt, ob von den Elektroinstallationen in der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgehe oder nicht. Der Oberste Gerichtshof stellte die Entscheidung des Erstgerichts wieder. Mängel und Alterserscheinungen, die nach Bauart und Alter einer Wohnung mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind, müssen vom Käufer hingenommen werden.

Der Kläger kaufte nach der Leistungsbeschreibung im Kaufvertrag eine jedenfalls 67 Jahre alte unsanierte Wohnung. Der Zustand der Elektroinstallationen war altersgemäß. Er durfte daher mangels gegenteiliger Zusicherung nicht erwarten, dass die Elektroninstallationen dem aktuellen Stand der Technik entsprechen.

Es besteht daher weder ein gewährleistungsrechtlicher Verbesserungsanspruch, noch musste er von der Beklagten über den Zustand der Elektroinstallationen aufgeklärt werden.

Tipps & Tricks von Profis beim Immobilienkauf

Damit der Schritt des Eigentumserwerbs nicht der Anfang eines Albtraumes wird,

 informierten wir auf die wichtigsten Tipps und Tricks beim Kauf einer Immobilie . Es wurden eingehend die häufigsten Stolperfallen sowie rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten eines Liegenschaftskaufvertrages besprochen und Fragen aus der Praxis beantwortet.

Wir bedanken uns für die zahlreichen Teilnehmer und freuen uns auf viele weitere spannende Themen und Vorträge!

 

Referenten: , Ing. Christoph Eiber MBA (ECI Consultingt), Mag. Susanne Aigner (Rechtsanwaltskanzlei Summereder), Mag. Jennifer Brandstätter (ECI Consulting)

Delogierung: Wie werde ich nicht zahlende Mieter los?

Wenn der Mieter aus welchen Gründen auch immer die Miete nicht mehr bezahlen kann oder will, so ist es nicht möglich, den Mieter einfach zu kündigen und auf die Straße zu setzen. Der Vermieter muss sich an ein genau vorgegebenes Prozedere halten, welches er nicht beschleunigen kann; ganz egal, ob er von den Mieteinkünften seinen Lebensunterhalt zu bestreiten hat.

 

 

Rund 36.000 Delogierungsverfahren gibt es laut Mietervereinigung jedes Jahr in Österreich. Der Vermieter kann  grundsätzlich nur aus wichtigen Gründen eine gerichtliche Räumungsklage einbringen. Meist ist dies ein Zinsrückstand, manchmal auch der nachteilige Gebrauch der Wohnung oder weil der Mieter nach Ablauf der Befristung nicht auszieht. Beim Räumungsverfahren trifft den Vermieter die Beweislast, dass heißt er muss das Vorliegen der Klagegründe beweisen. Der Betroffene hingegen kann sich  verteidigen und  zu den Vorwürfen des Vermieters  äußern. Lässt der Mieter allerdings alle Fristen ungenützt verstreichen, dann kann der Vermieter letztendlich einen Räumungstitel erwirken.

Eine Zwangsräumung einer Wohnung ist keine angenehme Sache – für beide Parteien. Für Mieter und Vermieter ist es eine nervenaufreibende und langwierige Geschichte.

Zu allererst sollte das Gespräch mit dem Mieter gesucht werden und dem Problem nachgegangen werden, warum es einen Zahlungsengpass gibt und ihn auffordern, die Mietrückstände in einer angemessenen Nachfrist (10 – 14 Tage) zu  begleichen.

Erst wenn dieses Gespräch keinen entscheidenden Erfolg erzielt, sollte eine Räumungsklage in Betracht gezogen werden:

Vorweg benötigt wird ein Exekutionstitel (Urteil oder gerichtlicher Vergleich). Diesen erhält man zum Beispiel, wenn der Mietvertrag abgelaufen ist oder das Mietverhältnis vom Vermieter rechtswirksam gekündigt wurde. Die Kündigungsmöglichkeit eines Mietvertrages durch den Vermieter unterliegt strenger gesetzlicher Regelungen und kann nur gerichtlich erfolgen.

Nur aus bestimmten Gründen kann ein Mietvertrag aufgelöst werden zb: Weitergabe des Objekts durch den Mieter an einen anderen, bestimmte strafbare Handlungen gegen den Vermieter, der Mieter zahlt den Mietzins stockend oder gar nicht oder der Vermieter meldet Eigenbedarf an.

Nach erfolgreicher Zustellung dieses Exekutionstitels, wird die erste Tagsatzung vom Gericht ausgeschrieben. Von der Einbringung der Klage bis zur ersten Tagsatzung vergehen erfahrungsgemäß mindestens 6 – 8 Wochen. In der ersten Tagsatzung kann sich der Mieter dann rechtfertigen. Er hat auch jederzeit die Möglichkeit, die Miete nachzuzahlen, was zur Folge hat, dass dem Räumungsbegehren nicht stattgegeben wird und er weiterhin in der Wohnung bleiben kann. Er hat dann allerdings die Prozesskosten zu bezahlen.

Oft jedoch erscheint der Mieter zur Tagsatzung bei Gericht nicht oder erhebt keine Einwendungen, so ergeht entweder ein Versäumungsurteil, ein Anerkenntnisurteil oder ein Vergleichsabschluss. Nach dem Urteil ist eine Frist von vier Wochen abzuwarten, in der dieses Urteil bekämpft werden kann.

  • Erst nach Ablauf der Frist (Rechtskraft dieses Urteiles) kann ein Exekutionsantrag an das Bezirksgericht gestellt werden. Das Gericht hat dann über diesen Exekutionsantrag mittels der Exekutionsbewilligung zu entscheiden.

  • Diese Exekutionsbewilligung ist dem Mieter wiederum zuzustellen. Sofern die Zustellung an den Mieter ohne Probleme möglich ist, muss eine Einspruchsfrist von vier Wochen abgewartet werden.

  • Ist diese Frist abgelaufen, so wird ein Räumungstermin ausgeschrieben. Achtung erst nach einer Sperrfrist von sechs Wochen kann dieser Räumungstermin ausgeschrieben werden!

Wichtiges zum Räumungsablauf

Sollte der Mieter nicht anwesend sein, muss die Eingangstüre von Profis geöffnet werden. Ebenso müssen zwei volljährige Zeugen, welche den Ablauf der Räumung bestätigen können, anwesend sein. Sollte das Objekt nicht schon geräumt sein, werden anwesende Personen zum Verlassen des Objektes bewegt und sämtliche Gegenstände abtransportiert. Eine Verwahrung dieser Gegenstände findet nur statt, wenn der der delogierte Mieter nicht selbst sein Hab und Gut übernimmt.

Verhinderung der Delogierung durch den Mieter

Der Mieter kann, sobald ein Exekutionstitel vorliegt einen sogenannten Räumungsaufschub in Betracht ziehen. Solch eine Verzögerung ist aber nur zeitlich begrenzt möglich.

Vom Gericht kann die Räumungsfrist verlängert werden, wenn

  • drohende Obdachlosigkeit droht

  • besonders berücksichtigende Umstände (z.B. Krankheit) vorliegen

  • dem/der Vermieter darf durch die Gewährung des Aufschubs kein unverhältnismäßiger Nachteil erwachsen.

Kosten des Räumungsverfahrens

Der Vermieter muss vorerst die Prozesskosten und Zusatzkosten (Spedition/Schlüsseldienst) tragen. Jedoch kann sich der Vermieter diese Kosten in Form eines Kostenersatzes vom delogierten Mieter zurückholen.

Letztendlich muss aber festgehalten werden, dass die delogierten Mieter meist kein Geld oder finanzielle Mittel haben und somit schwer greifbar sind, weshalb der Vermieter meist auf den Kosten sitzen bleiben wird.

Sollte jedoch noch eine Kaution vorhanden sein, können die Kosten davon abgezogen werden.

Eine rechtsfreundliche Beratung empfiehlt sich in Mietfällen auf jeden Fall.

Gerne beraten unsere Kooperationskanzleien Sie gerne zu diesem Thema.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

Quellen: https://www.help.gv.at
https://mietervereinigung.at/8893/Raeumungsklage-und-Delogierung
http://kurier.at/wirtschaft/immobiz/wenn-die-zwangsraeumung-droht/160.942.885
http://www.konsumentenfragen.at/konsumentenfragen/Mein_Alltag/FAQ/WOHNEN_-_Kuendigungsverfahren-Raeumungsklage

Unser H(aus)traum – Entscheidungsgrundlagen für den Grundkauf

 

Viele unserer Kunden, die auf der Suche nach einem Baugrundstück sind, wollen meist eine schöne, ruhige, große und mit öffentlichen Verkehrsmitteln leicht erreichbare Liegenschaft mit guter Infrastruktur.

Dementsprechend hoch können natürlich auch die Kosten für derartige Grundstücke, vor allem in oder in der Nähe von größeren Städten sein.

Die Preise schwanken sehr stark – je nach Lage, Qualität und der derzeitigen Marktnachfrage.

Letztendlich hängt die persönliche Entscheidung sehr von den individuellen Vorstellungen und Bedürfnissen sowie den finanziellen Gegebenheiten ab.

Wir können unseren Kunden folgende Tipps für den Kauf eines Grundstückes geben:

  • LAGE: Wo möchten Sie bauen?

Die Lage ist wohl das wichtigste bei der Entscheidung für ein Grundstück. Grenzen Sie Ihre Suchkriterien räumlich ein und machen Sie sich Gedanken  über die dort gegebenen Einrichtungen (Nahversorger, Öffentliche Verkehrsanbindungen, Nähe von Freizeiteinrichtungen, Schulen/Kinder-gärten/Arbeitsstelle) und ob diese gegebene Infrastruktur für Sie ausreichend ist.

Wollen Sie in einer absoluten Ruhelage ohne Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz wohnen oder doch lieber in einer kleinen nachbarschaftlichen Siedlung?

  • Grundstück gefunden – WICHTIG ist jetzt:

– Widmung

Der Bau eines Wohnhauses ist nur auf einem als Baugrund gewidmeten Grundstück möglich. Die Bedingungen für die Bebauung sind aus dem aktuellen Flächenwidmungsplan und dem Bebauungsplan ersichtlich. Beide liegen bei dem zuständigen Gemeindeamt auf. Auf https://doris.ooe.gv.at/ können Sie in den Flächenwidmungsplan Einsicht nehmen.

Der Flächenwidmungsplan verrät, ob die Liegenschaft überhaupt als Bauland gewidmet ist. Aus dem Bebauungsplan geht hervor, wie das Haus aussehen darf. Hier ist zum Beispiel geregelt, wie hoch man bauen darf, welche Abstände man zur Grundstücksgrenze einhalten muss, wie viel Fläche verbaut werden und welche Form das Dach haben darf. Auf der Gemeinde kann man sich auch erkundigen, ob sich das Grundstück in einer Schutzzone (Hochwassergebiet, Naturschutz, etc) befindet.

Holen Sie sich ebenfalls Informationen über die Bodenbeschaffenheit und eventuelle Altlasten  bei der entsprechenden Behörde (Umweltbundesamt) ein. Die Beschaffenheit des Bodens spielt eine wichtige Rolle, es gibt unterschiedliche Böden, durch die unter Umständen Gebäudearten  und Bauformen vorgeschrieben werden. Schließen Sie auch Altlasten unbedingt aus, diese können das Bauvorhaben durch Sanierungs- oder Sicherheitsmaßnahmen verzögern.

– Grundbuch

Weiters ist ein Blick in das Grundbuch ratsam: Im Grundbuch können Sie die aktuellen Eigentumerverhältnisse sowie auch Belastungen des Objektes, wie zb Dienstbarkeiten nachsehen. Einen Auszug aus dem Grundbuch erhalten Sie entweder bei Notaren oder Anwälten, vom zuständigen Makler oder auch beim Bezirksgericht. Es gibt auch die Möglichkeit sich im Internet einen Grundbuchsauszug kostenpflichtig zu besorgen.

Wir haben bereits zum Thema Grundbuch einen Blogpost erstellt, diesen finden Sie hier: http://www.eci-consulting.at/#!Der-Blick-ins-Grundbuch/c1d7c/0AED44F2-7B08-48C4-9B61-7105DFA60AEC

– Auschließungen

Jedes Grundstück, auf dem der Bau eines Gebäudes geplant ist, muss aufgeschlossen werden. Erkundigen Sie sich daher vor einem Kauf bei Ihrer Baubehörde.

Die Aufschließung kann folgende Bereiche betreffen:

  • Wasser (Wasserwerke)

  • Strom (E-Werke)

  • Gas (Gaswerke)

  • Fernheizung (Gemeinde)

  • Telefon (Telekom)

  • Abwasser (Gemeinde)

  • Abfälle (Gemeinde)

Aufgeschlossene Grundstücke sind in der Regel teurer, da die Vorbesitzerin/der Vorbesitzer die Investitionskosten zur Aufschließung des Grundes in den Verkaufspreis einkalkuliert.

– Schriftlichkeit

Um letztendlich auf der sicheren Seite zu sein, lassen Sie sich alle wichtigen Auskünfte schriftlich geben, egal ob von den Behörden oder dem Verkäufer.

Hat man alles geklärt und ist sich mit dem Verkäufer einig, folgt im nächsten Schritt der Gang zum Anwalt oder Notar um die Vertragsdetails zu besprechen.  Danach kann der Anwalt oder Notar  den Kaufvertragsentwurf erstellen. Gibt es keine Änderungswünsche, wird der Vertrag von beiden Seiten unterschrieben und vom Notar beglaubigt.

Verfasster: J. Brandstätter

Quellenangabe:

http://www.konsumentenfragen.at/konsumentenfragen/Mein_Alltag/Themen/Bauen/Haus-_und_Grundkauf
https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/163/Seite.1630001.html
http://www.bauwohnwelt.at/bauen-und-wohnen/mieten-kaufen/immobilien/was-man-beim-grundst%C3%BCckskauf-beachten-muss/

Globale Preisblase bei (Wohn)Immobilien auch in Österreich?

Getrieben durch die Gelddruckorgien aller Zentralbanken sind die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren teilweise um 100% und mehr gestiegen. Die Mieten allerdings, va. in Österreich, bei weitem nicht so viel. Es scheint ein untrügliches Zeichen für eine Blasenbildung zu sein.
Dass die Immopreise auch (sehr stark) fallen können, hat die Finanzkrise 2008 gezeigt, Beispiele dafür sind Spanien, Irland, USA etc. Immoinvestoren, va. Kleinstanleger mit wenigen Einheiten oder auch nur einer, sollten wirklich überlegen ob es wirklich Sinn macht Wohnungen mit 2 und 3% Mietrendite zu kaufen, Geschäft ist das keines mehr.

Der folgende Artikel zeigt, welche Städte besonders von Immoblasen betroffen sind, darunter auch deutsche Städte wie Frankfurt. Sollten Sie sich nicht sicher sein, ob Ihr Kauf eine gute Anlage ist, wir beraten Sie gerne!

http://www.manager-magazin.de/immobilien/artikel/ubs-warnt-vor-immobilienblase-in-london-und-in-frankfurt-a-1060899.html

Das 1×1 des Vermietens (Teil I)

Was soll und darf ich meinen künftigen Mieter fragen?

Unerlässlich ist die Frage nach der Anzahl der Bewohner, welche in die Wohnung einziehen, ob und welche Haustiere es gibt und welche Hobbies die künftigen Mieter haben.

Aus diesen drei Faktoren lässt sich bereits vieles ableiten.

Jedenfalls ratsam ist es, sich einen aktuellen Gehaltsnachweis vorlegen zu lassen. Denn als Faustregel gilt, dass die Miete nicht viel höher als ein Drittel des Haushaltseinkommens sein sollte.

Miethöhe: wieviel Miete ist erlaubt?

Wieviel man als Vermieter verlangen kann, hängt davon ab, welchen Regelungen die jeweilige Wohnung unterliegt. Bei Eigentumswohnungen kommen meist Richtwertmieten im Altbau, hingegen angemessener oder freier Mietzins bei Neubauten zum Tragen.  Um herauszufinden, welchen Regeln die konkrete Wohnung unterliegt, ist für Laien oft gar nicht so einfach. Bei Unklarheiten bzw. Unsicherheiten sollte man sich als Vermieter eine Beratung bei einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt leisten.

Kaution-Höhe

Maximal sind sechs Monatsmieten erlaubt. Üblicher sind jedoch drei Monatsmieten. Die Kaution soll in Form eines Sparbuches „gewinnbringend“ veranlangt werden.

Mietvertragsgebühr

Hierzu wurde bereits ein ausführlicher Blogpost verfasst.

Was, wenn zu viel Miete verlangt wurde?

Bei den Schlichtungsstellen (www.verbraucherschlichtung.at) kann man bei unbefristeten Mietverhältnissen innerhalb der ersten drei Jahre, überprüfen lassen. Bei befristeten Verträgen endet die Antragsfrist frühestens sechs Monate nach Auflösung der Mietverhältnisse.

Stimmen sowohl Vermieter und Mieter dem Vergleichsversuch der Schlichtungsstelle nicht zu, kann der Fall vor einem Gericht weiter geführt werden. Unterliegt der Vermieter, muss er nicht nur die zu viel geforderten Mietanteile verzinst zurückzahlen, sondern auch sämtliche Verfahrenskosten übernehmen.

Thema Therme:

Seit Kurzem regelt das Gesetz im Vollanwendungsbereich des MRG von sich aus ganz klar, wer für die diversen Kosten einer Therme zuständig ist: Reparatur und Erneuerung von mitvermieteten Thermen oder Boilern muss immer der Vermieter übernehmen

(einzige Ausnahme: Vermieter von Ein- und Zweifamilienhäusern)

Dagegen müssen sich Mieter um die regelmäßige Wartung kümmern.

Kann man Haustiere verbieten?

Ein generelles Verbot von Haustieren ist laut OGH „gröblich benachteiligend“ und daher nicht durchzusetzen. Harmlose Haustiere, die artgereicht in Behältnissen gehaltern werden, wie der Goldfisch oder der Hamster, dürfen demnach nicht verboten werden. Gefährliche Tiere hingegen schon. Ob man auch verhaltensunauffällige Hunde oder Katzen verbieten kann, ist nicht gänzlich geklärt. Man kann das Verbot aber im Detail begründen, sollte es durchsetzbar sein (zb: wenn teure, empfindliche Möbel mietvermietet werden).

Ab welchen Beträgen werde ich als Vermieter einkommensteuerpflichtig?

Dem Finanzamt ist eine Vermietung innerhalb eines Monats ab Beginn der Vermietung anzuzeigen. Daraufhin erhält man vom Finanzamt einen Fragebogen, der die Umstände näher beleuchtet.  Die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung ergeben sich aus der Gegenüberstellung der Mieteinnahmen abzüglich der vom Vermieter getragenen Kosten wie Betriebskosten, Instandhaltungen und der Abschreibung. Die Abschreibung beträgt normalerweise 1,5 % der tatsächlichen seinerzeitigen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes bzw. der Wohnung, der Grundanteil ist dagegen nicht abschreibbar.

Quellennachweis: Zeitschrift Gewinn, 34. Jahrgang 3/15


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Mythos Mietkauf – das Märchen von Kauf auf Raten?

Da wir im Laufe von Besichtigungen immer wieder feststellen, dass Klienten eine falsche Vorstellung vom Mietkauf haben, widmet sich dieser Blogpost den wichtigsten Fakten zum Thema Mietkauf.

Mietkauf-Verträge werden in erster Linie von gemeinnützigen Bauvereinigungen (Wohnungsgenossenschaften) angeboten.

Ein Mietkauf nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz kann frühestens nach 10 Jahren erfolgen.

Grundsätzlich ist der Mietkauf ein reiner Mietvertrag, durch welchem dem Mieter vom Vermieter das Recht eingeräumt wurde, innerhalb einer bestimmten Frist durch einseitige Erklärung die gemietete Sache käuflich zu erwerben.

Der Begriff Mietkauf ist irreführend, da es sich rein um eine Option auf Kauf handelt.

Was viele nicht wissen: Das normale, während aufrechter Miete eingehobene Entgelt (Miete) wird beim allfälligen Kauf auch nicht auf den Kaufpreis angerechnet.

Ebenso muss der  Kaufpreis vom Vermieter bei Vertragsabschluss (noch) nicht genannt werden.

Für den Mieter ist der letztlich zu zahlende Betrag daher kaum vorhersehbar.

Der bei Ausübung der Kaufoption zu zahlende (marktübliche) Kaufpreis wird auf Grund eines Sachverständigengutachtens nach Verkehrswert oder Herstellungskosten unter Berücksichtigung von Abschreibung und Wertsicherung ermittelt.

Sehr wohl wird der bei Einzug geleistete Finanzierungsbeitrag (=Genossenschaftsbeitrag) angerechnet. Das ist jener Beitrag zu Bau- und Grundkosten, welcher vor dem Einzug in die Wohnung vom Mieter gezahlt wird.

Kauft der Mieter die Wohnung oder zieht er sogar aus, bekommt er den Finanzierungsbeitrag auch wieder zurück. Zu beachten ist, dass der Betrag nicht verzinst zurückbezahlt wird, sondern der Betrag sich mit jedem Jahr Miete um ein Prozent vermindert.

Somit steht fest, dass  der Mietkauf keine Finanzierungsform für die Schaffung von Eigentum ist.

Der Mieter hat bis zum 15. Jahr Zeit, einen Antrag bei der Genossenschaft zur Ausübung dieser Kaufoption zu stellen.

Innerhalb von drei Monaten hat sodann die Genossenschaft einen fixen Preis für die Wohnung zu nennen. Dem Mieter hat sodann 6 Monate Zeit, sich schriftlich für den Kauf zu entscheiden.  (§15e WGG)

Wichtig hierbei zu beachten ist, dass es sich um eine endgültige Entscheidung handelt. Würde man den Kauf ablehnen, erlischt auch der Anspruch.

Kurz zusammengefasst:

Die Option des Mietkaufes ist für alle jene interessant, die zum Zeitpunkt des Einzuges etwas Geld angespart haben (zb für den Finanzierungsbeitrag), sich aber noch keine Eigentumswohnung leisten können bzw. nicht den gesamten Beitrag auf einmal finanzieren wollen. Die danach fällige Miete ist deutlich geringer als im privaten Bereich. Der wesentlichste Vorteil ist die Stundung des Kaufpreises.

Wer sich aber dafür entscheidet, muss sich auch darüber bewusst sein, dass dies keine günstige(re) Form der Finanzierung einer Eigentumswohnung ist.

Man hat lediglich das Recht, seine Mietwohnung später einmal zu einem marktüblichen Preis zu kaufen.

Vor allem wegen der derzeit besonders niedrigen Zinsen, ist die Anschaffung einer Eigentumswohnung eine Überlegung wert.

Die Frage die sich stellt: Zahle ich liebe Miete oder die Raten für einen Kredit zurück?

Quellen:

https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10011509
https://de.wikipedia.org/wiki/Mietkauf
Gewinn Zeitschrift 12/13 von Robert Wiedersich

Die Vergebührung des Mietvertrages

 

In Österreich unterliegen schriftliche Mietverträge und deren Verlängerung der Gebührenpflicht gemäß dem Gebührengesetz 1957.

Grundsätzlich sind Sie als Vermieterin/ Vermieter verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen und an das Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel abzuführen. Innerhalb derselben Frist ist diesem Finanzamt eine Anmeldung über das Rechtsgeschäft mit Hilfe des Formulares Geb1 zu übermitteln.

In diesem Blogpost klären wir in Kürze die wichtigsten Details zur Vergebührung des Mietvertrages:

Wer muss die Mietvertragsgebühr bezahlen?

Für die Frage, wer im Verhältnis zwischen Vermieterin/Vermieter und Mieterin/Mieter verpflichtet ist, die Kosten der Vergebührung zu tragen, gilt der Grundsatz, dass beide Vertragspartner gemeinsam für die gesamte Gebühr haften. Die Vermieterin/der Vermieter und die Mieterin/der Mieter können im Vertrag festlegen, wer von ihnen die Kosten der Vergebührung übernehmen muss. Üblicherweise wird vereinbart, dass die Mieterin/der Mieter diese Kosten trägt. Da hier aber Vertragsfreiheit besteht, könnte beispielsweise auch vereinbart werden, dass die Vermieterin/der Vermieter die Kosten zu tragen hat.

Wann muss die Vergebührung des Mietvertrages bezahlt werden?

Die Gebühr ist von der Vermieterin/dem Vermieter bis zum 15. Tag des übernächsten Monats – wobei die Frist mit Entstehen der Gebührenschuld (grundsätzlich Tag der Unterzeichnung des Vertrags) zu laufen beginnt – an das Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel abzuführen.

Es ist ratsam zu prüfen, ob die Vergebührung dann auch tatsächlich an das Finanzamt abgeführt wurde, da dieses im schlimmsten Fall sich direkt an den Mieter wenden könnte und man dann erneut den Betrag einzahlen muss. Sollte so ein Fall eintreten, ist es notwendig abzuklären, was der Vermieter/die Verwaltung mit der einkassierten Summe gemacht hat. Hier besteht dann jedenfalls eine Rückzahlungsforderung.

Wie hoch ist die Vergebührung?

  • Bei unbefristeten Mietverträgen

    • Ein Prozent von der Summe des dreifachen Jahresbruttomietzinses (das ist ein Prozent des 36-fachen monatlichen Mietzinses)

  • Bei befristeten Mietverträgen über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen

    • Ein Prozent des Mietzinses der gesamten Vertragsdauer, höchstens aber ein Prozent des 36-fachen monatlichen Mietzinses

Die Wirtschaftskammer Österreich (WKO) stellt auf ihren Seiten Beispiele für die Berechnung der Gebühr zur Verfügung

Ist ein Mietvertrag ohne Vergebührung ungültig?

Nein, Mietverträge sind auch ohne Mietvertragsgebühr rechtsverbindlich. Allerdings kann gegenüber dem Finanzamt ein Strafzuschlag wegen ausgebliebener Vergebührung anfallen.

Quelle: help.gv.at


Der Blick ins Grundbuch


Mit einen Blick ins Grundbuch gut informiert:

Besonders beim Kauf einer Immobilie (ob Wohnung oder Haus) ist es unumgänglich einen Blick ins Grundbuch zu werfen.

Aus dem Grundbuch sind viele Details ersichtlich, welche eine Kaufentscheidung beeinflussen können.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch stellt ein öffentliches Register, das von den einzelnen Bezirksgerichten für den jeweiligen Gerichtssprengel geführt wird, dar. In Österreich gibt es für jede Liegenschaft eine eigene Grundbuchseinlage. Aus dem Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse und andere wichtige (wie zB. „dingliche“) Rechte an den einzelnen Liegenschaften zu entnehmen.

Wenn man ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen/kaufen möchte, sollte man unbedingt Einsicht in den aktuellen Grundbuchsauszug nehmen.

Es könnte ja sein, das noch alte Belastungen (zB ein Pfandrecht im Lastenblatt, obwohl der Kredit schon längst zurückbezahlt worden ist) im Grundbuch eingetragen ist. Diese gehören dann natürlich bereinigt.

Wohnrechte sind auch oft im Grundbuch ersichtlich. Sollte die berechtigte Person schon vor Jahren verstorben sein, gehört auch dieses Wohnrecht gelöscht.

Um potentielle Kaufinteressenten von solchen „Belastungen“ nicht abzuschrecken, empfiehlt es sich, notwendige Löschungserklärungen oder – quittungen (für getilgte Darlehen/Kredite)  sowie Sterbeurkunden (für das Löschen des Wohnrechtes) zu besorgen, sodass das Bezirksgericht diese Belastungen aus dem Grundbuch löschen kann.

Die wichtigsten Einrichtungen des Grundbuchs sind:

– das Hauptbuch

– die Urkundensammlung

Im Hauptbuch befindet sich für jede Liegenschaft eine Grundbuchseinlage, die eine eigene Einlagezahl (EZ abgekürzt) aufweist.

Diese Einlagezahl ist in drei Blätter aufgeteilt:

  • das A-Blatt (Gutsbestandsblatt)

Im A-Blatt wird die Liegenschaft kurz beschrieben, die Größe, die Widmungsart, sowie allfällige mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Rechte und öffentliche Beschränkungen.

Die im Grundbuch eingetragene Widmungsart entspricht aber nicht immer den aktuellen Flächenwidmungen, da Änderungen mitunter erst mit zeitlicher Verzögerung im Grundbuch eingetragen werden.

Ist im A-Blatt einer Einlage der Vermerk „Änderung in Vorbereitung“ eingetragen, so bedeutet dies eine geplante Flächenänderung durch Zu-oder Abschreibungen (wie zB die Schaffung mehrerer selbständiger Liegenschaften aus einem großen Grundstück = Parzellierung).

  • das B-Blatt (Eigentumsblatt)

Aus dem B-Blatt ist ersichtlich, wer Eigentümer der Liegenschaft ist. Gibt es mehrere Eigentümer, sieht man auch die Eigentumsanteile, welche in Bruchzahlen angegeben sind.  Nach dem Namen des Eigentümers, ist die jeweilige Art des Eigentumerwerbs (Kauf, Erbe usw.) samt Urkunde, aufgrund welcher das Eigentumsrecht eingetragen wurde, ersichtlich.  Zu jeder Urkunde ist eine Zahl (Tagebuchzahl) angeführt, anhand welcher die Urkunde und er Urkundensammlung gefunden werden kann.

Weiters können im Eigentumsblatt aufscheinen:

– Wohnungseigentum an einer bestimmten Wohnung/Reihenhaus, wenn Wohnungseigentum begründet ist

– Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung

– Vormerkung des Eigentumsrechts bei bedingtem Eigentumserwerb

  • das C- Blatt (Lastenblatt)

Im C-Blatt sind die mit dem Liegenschaftsanteil verbundenen Belastungen ersichtlich, zB:

– Pfandrechte

– Veräußerungsverbote

– Dienstbarkeiten (Wohnrecht, Fruchtgenussrecht oder Wegerechte)

– Vorkaufsrechte

Das Grundbuch stellt ein öffentliches Register dar, daher hat jeder Interessierte das Recht über enthaltene Eintragungen am Bezirksgericht Auskunft zu bekommen. Für schriftliche Grundbuchsauszüge ist eine Gebühr zu entrichten.

Ebenso ist es möglich, sich beim Anwalt bzw. Notar gegen eine Gebühr einen Grundbuchsauzug zu organisieren.

Warum die Rolle des Grundbuches so wichtig ist:

Die wichtigsten Rechte an Liegenschaften können nur durch Eintragung im Grundbuch erworben werden (Eintragungsgrundsatz).

Damit wird auch das Eigentum oder Wohnungseigentum erst mit Eintragung im Grundbuch wirksam.

Ausgenommen davon sind nur der Gerichtsbeschluss im Erbschaftsverfahren oder der Zuschlag bei Versteigerungsverfahren. In diesen beiden Fällen erfolgt Eigentumserwerb bereit somit mit der jeweiligen Urkunde und nicht erst mit der Grundbuchseintragung.

Neben dem Eintragungsprinzip gilt beim Grundbuch auch das Prioritätsprinzip, was bedeutet „Wer früher dran ist, ist rechtlich stärker“.  Würden beim Grundbuch zwei gleichlautende Anträge um Einräumung des Eigentumsrechtes einlangen, würde dem zeitlich früher eingelangten Antrag stattgegeben werden. Um dieses Risiko hintanzuhalten, kann bei Gericht ein Rangordnungsbescheid für die beabsichtigte Veräußerung beantragt werden.

Sollten Sie Fragen zu bestimmten Eintragungen im Grundbuch haben, fragen  Sie am besten Ihren rechtlichen Ansprechpartner!

Ein guter Makler sollte Einsicht in das Grundbuch nehmen und Sie gegebenenfalls aufmerksam machen, wenn alte Eintragungen im Zuge der Eigentumseinverleibung der Neukäufer bereinigt werden könnten.

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