Das 1×1 des Vermietens (Teil I)

Was soll und darf ich meinen künftigen Mieter fragen?

Unerlässlich ist die Frage nach der Anzahl der Bewohner, welche in die Wohnung einziehen, ob und welche Haustiere es gibt und welche Hobbies die künftigen Mieter haben.

Aus diesen drei Faktoren lässt sich bereits vieles ableiten.

Jedenfalls ratsam ist es, sich einen aktuellen Gehaltsnachweis vorlegen zu lassen. Denn als Faustregel gilt, dass die Miete nicht viel höher als ein Drittel des Haushaltseinkommens sein sollte.

Miethöhe: wieviel Miete ist erlaubt?

Wieviel man als Vermieter verlangen kann, hängt davon ab, welchen Regelungen die jeweilige Wohnung unterliegt. Bei Eigentumswohnungen kommen meist Richtwertmieten im Altbau, hingegen angemessener oder freier Mietzins bei Neubauten zum Tragen.  Um herauszufinden, welchen Regeln die konkrete Wohnung unterliegt, ist für Laien oft gar nicht so einfach. Bei Unklarheiten bzw. Unsicherheiten sollte man sich als Vermieter eine Beratung bei einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt leisten.

Kaution-Höhe

Maximal sind sechs Monatsmieten erlaubt. Üblicher sind jedoch drei Monatsmieten. Die Kaution soll in Form eines Sparbuches „gewinnbringend“ veranlangt werden.

Mietvertragsgebühr

Hierzu wurde bereits ein ausführlicher Blogpost verfasst.

Was, wenn zu viel Miete verlangt wurde?

Bei den Schlichtungsstellen (www.verbraucherschlichtung.at) kann man bei unbefristeten Mietverhältnissen innerhalb der ersten drei Jahre, überprüfen lassen. Bei befristeten Verträgen endet die Antragsfrist frühestens sechs Monate nach Auflösung der Mietverhältnisse.

Stimmen sowohl Vermieter und Mieter dem Vergleichsversuch der Schlichtungsstelle nicht zu, kann der Fall vor einem Gericht weiter geführt werden. Unterliegt der Vermieter, muss er nicht nur die zu viel geforderten Mietanteile verzinst zurückzahlen, sondern auch sämtliche Verfahrenskosten übernehmen.

Thema Therme:

Seit Kurzem regelt das Gesetz im Vollanwendungsbereich des MRG von sich aus ganz klar, wer für die diversen Kosten einer Therme zuständig ist: Reparatur und Erneuerung von mitvermieteten Thermen oder Boilern muss immer der Vermieter übernehmen

(einzige Ausnahme: Vermieter von Ein- und Zweifamilienhäusern)

Dagegen müssen sich Mieter um die regelmäßige Wartung kümmern.

Kann man Haustiere verbieten?

Ein generelles Verbot von Haustieren ist laut OGH „gröblich benachteiligend“ und daher nicht durchzusetzen. Harmlose Haustiere, die artgereicht in Behältnissen gehaltern werden, wie der Goldfisch oder der Hamster, dürfen demnach nicht verboten werden. Gefährliche Tiere hingegen schon. Ob man auch verhaltensunauffällige Hunde oder Katzen verbieten kann, ist nicht gänzlich geklärt. Man kann das Verbot aber im Detail begründen, sollte es durchsetzbar sein (zb: wenn teure, empfindliche Möbel mietvermietet werden).

Ab welchen Beträgen werde ich als Vermieter einkommensteuerpflichtig?

Dem Finanzamt ist eine Vermietung innerhalb eines Monats ab Beginn der Vermietung anzuzeigen. Daraufhin erhält man vom Finanzamt einen Fragebogen, der die Umstände näher beleuchtet.  Die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung ergeben sich aus der Gegenüberstellung der Mieteinnahmen abzüglich der vom Vermieter getragenen Kosten wie Betriebskosten, Instandhaltungen und der Abschreibung. Die Abschreibung beträgt normalerweise 1,5 % der tatsächlichen seinerzeitigen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes bzw. der Wohnung, der Grundanteil ist dagegen nicht abschreibbar.

Quellennachweis: Zeitschrift Gewinn, 34. Jahrgang 3/15


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