Der Blick ins Grundbuch


Mit einen Blick ins Grundbuch gut informiert:

Besonders beim Kauf einer Immobilie (ob Wohnung oder Haus) ist es unumgänglich einen Blick ins Grundbuch zu werfen.

Aus dem Grundbuch sind viele Details ersichtlich, welche eine Kaufentscheidung beeinflussen können.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch stellt ein öffentliches Register, das von den einzelnen Bezirksgerichten für den jeweiligen Gerichtssprengel geführt wird, dar. In Österreich gibt es für jede Liegenschaft eine eigene Grundbuchseinlage. Aus dem Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse und andere wichtige (wie zB. „dingliche“) Rechte an den einzelnen Liegenschaften zu entnehmen.

Wenn man ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen/kaufen möchte, sollte man unbedingt Einsicht in den aktuellen Grundbuchsauszug nehmen.

Es könnte ja sein, das noch alte Belastungen (zB ein Pfandrecht im Lastenblatt, obwohl der Kredit schon längst zurückbezahlt worden ist) im Grundbuch eingetragen ist. Diese gehören dann natürlich bereinigt.

Wohnrechte sind auch oft im Grundbuch ersichtlich. Sollte die berechtigte Person schon vor Jahren verstorben sein, gehört auch dieses Wohnrecht gelöscht.

Um potentielle Kaufinteressenten von solchen „Belastungen“ nicht abzuschrecken, empfiehlt es sich, notwendige Löschungserklärungen oder – quittungen (für getilgte Darlehen/Kredite)  sowie Sterbeurkunden (für das Löschen des Wohnrechtes) zu besorgen, sodass das Bezirksgericht diese Belastungen aus dem Grundbuch löschen kann.

Die wichtigsten Einrichtungen des Grundbuchs sind:

– das Hauptbuch

– die Urkundensammlung

Im Hauptbuch befindet sich für jede Liegenschaft eine Grundbuchseinlage, die eine eigene Einlagezahl (EZ abgekürzt) aufweist.

Diese Einlagezahl ist in drei Blätter aufgeteilt:

  • das A-Blatt (Gutsbestandsblatt)

Im A-Blatt wird die Liegenschaft kurz beschrieben, die Größe, die Widmungsart, sowie allfällige mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Rechte und öffentliche Beschränkungen.

Die im Grundbuch eingetragene Widmungsart entspricht aber nicht immer den aktuellen Flächenwidmungen, da Änderungen mitunter erst mit zeitlicher Verzögerung im Grundbuch eingetragen werden.

Ist im A-Blatt einer Einlage der Vermerk „Änderung in Vorbereitung“ eingetragen, so bedeutet dies eine geplante Flächenänderung durch Zu-oder Abschreibungen (wie zB die Schaffung mehrerer selbständiger Liegenschaften aus einem großen Grundstück = Parzellierung).

  • das B-Blatt (Eigentumsblatt)

Aus dem B-Blatt ist ersichtlich, wer Eigentümer der Liegenschaft ist. Gibt es mehrere Eigentümer, sieht man auch die Eigentumsanteile, welche in Bruchzahlen angegeben sind.  Nach dem Namen des Eigentümers, ist die jeweilige Art des Eigentumerwerbs (Kauf, Erbe usw.) samt Urkunde, aufgrund welcher das Eigentumsrecht eingetragen wurde, ersichtlich.  Zu jeder Urkunde ist eine Zahl (Tagebuchzahl) angeführt, anhand welcher die Urkunde und er Urkundensammlung gefunden werden kann.

Weiters können im Eigentumsblatt aufscheinen:

– Wohnungseigentum an einer bestimmten Wohnung/Reihenhaus, wenn Wohnungseigentum begründet ist

– Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung

– Vormerkung des Eigentumsrechts bei bedingtem Eigentumserwerb

  • das C- Blatt (Lastenblatt)

Im C-Blatt sind die mit dem Liegenschaftsanteil verbundenen Belastungen ersichtlich, zB:

– Pfandrechte

– Veräußerungsverbote

– Dienstbarkeiten (Wohnrecht, Fruchtgenussrecht oder Wegerechte)

– Vorkaufsrechte

Das Grundbuch stellt ein öffentliches Register dar, daher hat jeder Interessierte das Recht über enthaltene Eintragungen am Bezirksgericht Auskunft zu bekommen. Für schriftliche Grundbuchsauszüge ist eine Gebühr zu entrichten.

Ebenso ist es möglich, sich beim Anwalt bzw. Notar gegen eine Gebühr einen Grundbuchsauzug zu organisieren.

Warum die Rolle des Grundbuches so wichtig ist:

Die wichtigsten Rechte an Liegenschaften können nur durch Eintragung im Grundbuch erworben werden (Eintragungsgrundsatz).

Damit wird auch das Eigentum oder Wohnungseigentum erst mit Eintragung im Grundbuch wirksam.

Ausgenommen davon sind nur der Gerichtsbeschluss im Erbschaftsverfahren oder der Zuschlag bei Versteigerungsverfahren. In diesen beiden Fällen erfolgt Eigentumserwerb bereit somit mit der jeweiligen Urkunde und nicht erst mit der Grundbuchseintragung.

Neben dem Eintragungsprinzip gilt beim Grundbuch auch das Prioritätsprinzip, was bedeutet „Wer früher dran ist, ist rechtlich stärker“.  Würden beim Grundbuch zwei gleichlautende Anträge um Einräumung des Eigentumsrechtes einlangen, würde dem zeitlich früher eingelangten Antrag stattgegeben werden. Um dieses Risiko hintanzuhalten, kann bei Gericht ein Rangordnungsbescheid für die beabsichtigte Veräußerung beantragt werden.

Sollten Sie Fragen zu bestimmten Eintragungen im Grundbuch haben, fragen  Sie am besten Ihren rechtlichen Ansprechpartner!

Ein guter Makler sollte Einsicht in das Grundbuch nehmen und Sie gegebenenfalls aufmerksam machen, wenn alte Eintragungen im Zuge der Eigentumseinverleibung der Neukäufer bereinigt werden könnten.

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