Sind Überraschungsbesuche des Hauseigentümers erlaubt? Wieviele Schlüssel muss ich als Mieter erhalten?

Wer seine Wohnung vermietet, tritt sein Hausrecht an den Mieter ab.

Der Vermieter hat dem Mieter beim Abschluss des Mietvertrages die Wohnungsschlüssel, Haustürschlüssel sowie Schlüssel für Keller, Garage oder Gemeinschaftsräume (wie Waschküche, Fahrradkeller) zu übergeben.

Ohne Wissen und Zustimmung ist der Vermieter nicht berechtigt, sich für den Zutritt in Notfällen einen Schlüssel zur Wohnung einzubehalten. Dies alleine schon deswegen, da ja Gegenstand eines Mietvertrages das dem Mieter zustehende Recht auf „ausschließlichen und ungestörten Gebrauch der Mietwohnung“ ist.
Ebenso kann bei einem unerwarteten Besuch durch den Vermieter das Recht des Mieters auf Privatsphäre beeinträchtigt werden.

Das Recht auf den alleinigen Besitz der Wohnungsschlüssel hat der Mieter.
Wie viele Schlüssel allerdings übergeben werden müssen, ist nicht geregelt. Grundsätzlich gilt, dass sich die Anzahl der dem Mieter auszuhändigenden Schlüssel erst nach der Vereinbarung im Mietvertrag, dann nach dem Zweck des Mietverhältnisses sowie zuletzt nach der Verkehrssitte und dem Ortsgebrauch ergibt. Zweckhaft wäre, so viele Schlüssel zu übergeben, wie Mieter in der Wohnung sind.

Unbedenklich ist der Tausch des Schlosses durch den Mieter, solange dieser durch einen Profi durchgeführt wird und die Eingangstüre nicht beschädigt wird. Achten sollte man aber darauf, dass das ausgewechselte Schloss zumindest die gleichen Sicherheitsstandards erfüllt wie das vom Vermieter installierte Türschloss. Ansonsten könnte dies bei Auszug rechtliche Bedeutung haben.

Zum spontanen Besuch durch den Vermieter gilt:
Der Mieter ist verpflichtet dem Eigentümer (Vermieter) Zutritt zu gewähren, soweit dies im Interesse der Erhaltung des Hauses oder zur Ausübung du notwendigen Aufsicht über das Haus erforderlich ist. Ein Recht auf Zutritt hat der Vermieter – oder von ihm bevollmächtigte Personen – daher nur aus wichtigen Gründen: etwa, um einen Schaden zu besichtigen, den der Mieter dem Vermieter gemeldet hat, wenn Reparaturarbeiten durchgeführt werden müssen oder bei einem bevorstehenden Mieterwechsel.

Im letzteren Fall darf der Vermieter den Zustand der Wohnung begutachten, in einem zumutbaren Ausmaß muss man als Mieter dann auch eine Besichtigung durch Wohnungsinteressenten dulden.

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