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Tipps & Tricks von Profis beim Immobilienkauf

Damit der Schritt des Eigentumserwerbs nicht der Anfang eines Albtraumes wird,

 informierten wir auf die wichtigsten Tipps und Tricks beim Kauf einer Immobilie . Es wurden eingehend die häufigsten Stolperfallen sowie rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten eines Liegenschaftskaufvertrages besprochen und Fragen aus der Praxis beantwortet.

Wir bedanken uns für die zahlreichen Teilnehmer und freuen uns auf viele weitere spannende Themen und Vorträge!

 

Referenten: , Ing. Christoph Eiber MBA (ECI Consultingt), Mag. Susanne Aigner (Rechtsanwaltskanzlei Summereder), Mag. Jennifer Brandstätter (ECI Consulting)

Unser H(aus)traum – Entscheidungsgrundlagen für den Grundkauf

 

Viele unserer Kunden, die auf der Suche nach einem Baugrundstück sind, wollen meist eine schöne, ruhige, große und mit öffentlichen Verkehrsmitteln leicht erreichbare Liegenschaft mit guter Infrastruktur.

Dementsprechend hoch können natürlich auch die Kosten für derartige Grundstücke, vor allem in oder in der Nähe von größeren Städten sein.

Die Preise schwanken sehr stark – je nach Lage, Qualität und der derzeitigen Marktnachfrage.

Letztendlich hängt die persönliche Entscheidung sehr von den individuellen Vorstellungen und Bedürfnissen sowie den finanziellen Gegebenheiten ab.

Wir können unseren Kunden folgende Tipps für den Kauf eines Grundstückes geben:

  • LAGE: Wo möchten Sie bauen?

Die Lage ist wohl das wichtigste bei der Entscheidung für ein Grundstück. Grenzen Sie Ihre Suchkriterien räumlich ein und machen Sie sich Gedanken  über die dort gegebenen Einrichtungen (Nahversorger, Öffentliche Verkehrsanbindungen, Nähe von Freizeiteinrichtungen, Schulen/Kinder-gärten/Arbeitsstelle) und ob diese gegebene Infrastruktur für Sie ausreichend ist.

Wollen Sie in einer absoluten Ruhelage ohne Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz wohnen oder doch lieber in einer kleinen nachbarschaftlichen Siedlung?

  • Grundstück gefunden – WICHTIG ist jetzt:

– Widmung

Der Bau eines Wohnhauses ist nur auf einem als Baugrund gewidmeten Grundstück möglich. Die Bedingungen für die Bebauung sind aus dem aktuellen Flächenwidmungsplan und dem Bebauungsplan ersichtlich. Beide liegen bei dem zuständigen Gemeindeamt auf. Auf https://doris.ooe.gv.at/ können Sie in den Flächenwidmungsplan Einsicht nehmen.

Der Flächenwidmungsplan verrät, ob die Liegenschaft überhaupt als Bauland gewidmet ist. Aus dem Bebauungsplan geht hervor, wie das Haus aussehen darf. Hier ist zum Beispiel geregelt, wie hoch man bauen darf, welche Abstände man zur Grundstücksgrenze einhalten muss, wie viel Fläche verbaut werden und welche Form das Dach haben darf. Auf der Gemeinde kann man sich auch erkundigen, ob sich das Grundstück in einer Schutzzone (Hochwassergebiet, Naturschutz, etc) befindet.

Holen Sie sich ebenfalls Informationen über die Bodenbeschaffenheit und eventuelle Altlasten  bei der entsprechenden Behörde (Umweltbundesamt) ein. Die Beschaffenheit des Bodens spielt eine wichtige Rolle, es gibt unterschiedliche Böden, durch die unter Umständen Gebäudearten  und Bauformen vorgeschrieben werden. Schließen Sie auch Altlasten unbedingt aus, diese können das Bauvorhaben durch Sanierungs- oder Sicherheitsmaßnahmen verzögern.

– Grundbuch

Weiters ist ein Blick in das Grundbuch ratsam: Im Grundbuch können Sie die aktuellen Eigentumerverhältnisse sowie auch Belastungen des Objektes, wie zb Dienstbarkeiten nachsehen. Einen Auszug aus dem Grundbuch erhalten Sie entweder bei Notaren oder Anwälten, vom zuständigen Makler oder auch beim Bezirksgericht. Es gibt auch die Möglichkeit sich im Internet einen Grundbuchsauszug kostenpflichtig zu besorgen.

Wir haben bereits zum Thema Grundbuch einen Blogpost erstellt, diesen finden Sie hier: http://www.eci-consulting.at/#!Der-Blick-ins-Grundbuch/c1d7c/0AED44F2-7B08-48C4-9B61-7105DFA60AEC

– Auschließungen

Jedes Grundstück, auf dem der Bau eines Gebäudes geplant ist, muss aufgeschlossen werden. Erkundigen Sie sich daher vor einem Kauf bei Ihrer Baubehörde.

Die Aufschließung kann folgende Bereiche betreffen:

  • Wasser (Wasserwerke)

  • Strom (E-Werke)

  • Gas (Gaswerke)

  • Fernheizung (Gemeinde)

  • Telefon (Telekom)

  • Abwasser (Gemeinde)

  • Abfälle (Gemeinde)

Aufgeschlossene Grundstücke sind in der Regel teurer, da die Vorbesitzerin/der Vorbesitzer die Investitionskosten zur Aufschließung des Grundes in den Verkaufspreis einkalkuliert.

– Schriftlichkeit

Um letztendlich auf der sicheren Seite zu sein, lassen Sie sich alle wichtigen Auskünfte schriftlich geben, egal ob von den Behörden oder dem Verkäufer.

Hat man alles geklärt und ist sich mit dem Verkäufer einig, folgt im nächsten Schritt der Gang zum Anwalt oder Notar um die Vertragsdetails zu besprechen.  Danach kann der Anwalt oder Notar  den Kaufvertragsentwurf erstellen. Gibt es keine Änderungswünsche, wird der Vertrag von beiden Seiten unterschrieben und vom Notar beglaubigt.

Verfasster: J. Brandstätter

Quellenangabe:

http://www.konsumentenfragen.at/konsumentenfragen/Mein_Alltag/Themen/Bauen/Haus-_und_Grundkauf
https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/163/Seite.1630001.html
http://www.bauwohnwelt.at/bauen-und-wohnen/mieten-kaufen/immobilien/was-man-beim-grundst%C3%BCckskauf-beachten-muss/

Das 1×1 des Vermietens (Teil I)

Was soll und darf ich meinen künftigen Mieter fragen?

Unerlässlich ist die Frage nach der Anzahl der Bewohner, welche in die Wohnung einziehen, ob und welche Haustiere es gibt und welche Hobbies die künftigen Mieter haben.

Aus diesen drei Faktoren lässt sich bereits vieles ableiten.

Jedenfalls ratsam ist es, sich einen aktuellen Gehaltsnachweis vorlegen zu lassen. Denn als Faustregel gilt, dass die Miete nicht viel höher als ein Drittel des Haushaltseinkommens sein sollte.

Miethöhe: wieviel Miete ist erlaubt?

Wieviel man als Vermieter verlangen kann, hängt davon ab, welchen Regelungen die jeweilige Wohnung unterliegt. Bei Eigentumswohnungen kommen meist Richtwertmieten im Altbau, hingegen angemessener oder freier Mietzins bei Neubauten zum Tragen.  Um herauszufinden, welchen Regeln die konkrete Wohnung unterliegt, ist für Laien oft gar nicht so einfach. Bei Unklarheiten bzw. Unsicherheiten sollte man sich als Vermieter eine Beratung bei einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt leisten.

Kaution-Höhe

Maximal sind sechs Monatsmieten erlaubt. Üblicher sind jedoch drei Monatsmieten. Die Kaution soll in Form eines Sparbuches „gewinnbringend“ veranlangt werden.

Mietvertragsgebühr

Hierzu wurde bereits ein ausführlicher Blogpost verfasst.

Was, wenn zu viel Miete verlangt wurde?

Bei den Schlichtungsstellen (www.verbraucherschlichtung.at) kann man bei unbefristeten Mietverhältnissen innerhalb der ersten drei Jahre, überprüfen lassen. Bei befristeten Verträgen endet die Antragsfrist frühestens sechs Monate nach Auflösung der Mietverhältnisse.

Stimmen sowohl Vermieter und Mieter dem Vergleichsversuch der Schlichtungsstelle nicht zu, kann der Fall vor einem Gericht weiter geführt werden. Unterliegt der Vermieter, muss er nicht nur die zu viel geforderten Mietanteile verzinst zurückzahlen, sondern auch sämtliche Verfahrenskosten übernehmen.

Thema Therme:

Seit Kurzem regelt das Gesetz im Vollanwendungsbereich des MRG von sich aus ganz klar, wer für die diversen Kosten einer Therme zuständig ist: Reparatur und Erneuerung von mitvermieteten Thermen oder Boilern muss immer der Vermieter übernehmen

(einzige Ausnahme: Vermieter von Ein- und Zweifamilienhäusern)

Dagegen müssen sich Mieter um die regelmäßige Wartung kümmern.

Kann man Haustiere verbieten?

Ein generelles Verbot von Haustieren ist laut OGH „gröblich benachteiligend“ und daher nicht durchzusetzen. Harmlose Haustiere, die artgereicht in Behältnissen gehaltern werden, wie der Goldfisch oder der Hamster, dürfen demnach nicht verboten werden. Gefährliche Tiere hingegen schon. Ob man auch verhaltensunauffällige Hunde oder Katzen verbieten kann, ist nicht gänzlich geklärt. Man kann das Verbot aber im Detail begründen, sollte es durchsetzbar sein (zb: wenn teure, empfindliche Möbel mietvermietet werden).

Ab welchen Beträgen werde ich als Vermieter einkommensteuerpflichtig?

Dem Finanzamt ist eine Vermietung innerhalb eines Monats ab Beginn der Vermietung anzuzeigen. Daraufhin erhält man vom Finanzamt einen Fragebogen, der die Umstände näher beleuchtet.  Die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung ergeben sich aus der Gegenüberstellung der Mieteinnahmen abzüglich der vom Vermieter getragenen Kosten wie Betriebskosten, Instandhaltungen und der Abschreibung. Die Abschreibung beträgt normalerweise 1,5 % der tatsächlichen seinerzeitigen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes bzw. der Wohnung, der Grundanteil ist dagegen nicht abschreibbar.

Quellennachweis: Zeitschrift Gewinn, 34. Jahrgang 3/15


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