grundbuch

Unser H(aus)traum – Entscheidungsgrundlagen für den Grundkauf

 

Viele unserer Kunden, die auf der Suche nach einem Baugrundstück sind, wollen meist eine schöne, ruhige, große und mit öffentlichen Verkehrsmitteln leicht erreichbare Liegenschaft mit guter Infrastruktur.

Dementsprechend hoch können natürlich auch die Kosten für derartige Grundstücke, vor allem in oder in der Nähe von größeren Städten sein.

Die Preise schwanken sehr stark – je nach Lage, Qualität und der derzeitigen Marktnachfrage.

Letztendlich hängt die persönliche Entscheidung sehr von den individuellen Vorstellungen und Bedürfnissen sowie den finanziellen Gegebenheiten ab.

Wir können unseren Kunden folgende Tipps für den Kauf eines Grundstückes geben:

  • LAGE: Wo möchten Sie bauen?

Die Lage ist wohl das wichtigste bei der Entscheidung für ein Grundstück. Grenzen Sie Ihre Suchkriterien räumlich ein und machen Sie sich Gedanken  über die dort gegebenen Einrichtungen (Nahversorger, Öffentliche Verkehrsanbindungen, Nähe von Freizeiteinrichtungen, Schulen/Kinder-gärten/Arbeitsstelle) und ob diese gegebene Infrastruktur für Sie ausreichend ist.

Wollen Sie in einer absoluten Ruhelage ohne Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz wohnen oder doch lieber in einer kleinen nachbarschaftlichen Siedlung?

  • Grundstück gefunden – WICHTIG ist jetzt:

– Widmung

Der Bau eines Wohnhauses ist nur auf einem als Baugrund gewidmeten Grundstück möglich. Die Bedingungen für die Bebauung sind aus dem aktuellen Flächenwidmungsplan und dem Bebauungsplan ersichtlich. Beide liegen bei dem zuständigen Gemeindeamt auf. Auf https://doris.ooe.gv.at/ können Sie in den Flächenwidmungsplan Einsicht nehmen.

Der Flächenwidmungsplan verrät, ob die Liegenschaft überhaupt als Bauland gewidmet ist. Aus dem Bebauungsplan geht hervor, wie das Haus aussehen darf. Hier ist zum Beispiel geregelt, wie hoch man bauen darf, welche Abstände man zur Grundstücksgrenze einhalten muss, wie viel Fläche verbaut werden und welche Form das Dach haben darf. Auf der Gemeinde kann man sich auch erkundigen, ob sich das Grundstück in einer Schutzzone (Hochwassergebiet, Naturschutz, etc) befindet.

Holen Sie sich ebenfalls Informationen über die Bodenbeschaffenheit und eventuelle Altlasten  bei der entsprechenden Behörde (Umweltbundesamt) ein. Die Beschaffenheit des Bodens spielt eine wichtige Rolle, es gibt unterschiedliche Böden, durch die unter Umständen Gebäudearten  und Bauformen vorgeschrieben werden. Schließen Sie auch Altlasten unbedingt aus, diese können das Bauvorhaben durch Sanierungs- oder Sicherheitsmaßnahmen verzögern.

– Grundbuch

Weiters ist ein Blick in das Grundbuch ratsam: Im Grundbuch können Sie die aktuellen Eigentumerverhältnisse sowie auch Belastungen des Objektes, wie zb Dienstbarkeiten nachsehen. Einen Auszug aus dem Grundbuch erhalten Sie entweder bei Notaren oder Anwälten, vom zuständigen Makler oder auch beim Bezirksgericht. Es gibt auch die Möglichkeit sich im Internet einen Grundbuchsauszug kostenpflichtig zu besorgen.

Wir haben bereits zum Thema Grundbuch einen Blogpost erstellt, diesen finden Sie hier: http://www.eci-consulting.at/#!Der-Blick-ins-Grundbuch/c1d7c/0AED44F2-7B08-48C4-9B61-7105DFA60AEC

– Auschließungen

Jedes Grundstück, auf dem der Bau eines Gebäudes geplant ist, muss aufgeschlossen werden. Erkundigen Sie sich daher vor einem Kauf bei Ihrer Baubehörde.

Die Aufschließung kann folgende Bereiche betreffen:

  • Wasser (Wasserwerke)

  • Strom (E-Werke)

  • Gas (Gaswerke)

  • Fernheizung (Gemeinde)

  • Telefon (Telekom)

  • Abwasser (Gemeinde)

  • Abfälle (Gemeinde)

Aufgeschlossene Grundstücke sind in der Regel teurer, da die Vorbesitzerin/der Vorbesitzer die Investitionskosten zur Aufschließung des Grundes in den Verkaufspreis einkalkuliert.

– Schriftlichkeit

Um letztendlich auf der sicheren Seite zu sein, lassen Sie sich alle wichtigen Auskünfte schriftlich geben, egal ob von den Behörden oder dem Verkäufer.

Hat man alles geklärt und ist sich mit dem Verkäufer einig, folgt im nächsten Schritt der Gang zum Anwalt oder Notar um die Vertragsdetails zu besprechen.  Danach kann der Anwalt oder Notar  den Kaufvertragsentwurf erstellen. Gibt es keine Änderungswünsche, wird der Vertrag von beiden Seiten unterschrieben und vom Notar beglaubigt.

Verfasster: J. Brandstätter

Quellenangabe:

http://www.konsumentenfragen.at/konsumentenfragen/Mein_Alltag/Themen/Bauen/Haus-_und_Grundkauf
https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/163/Seite.1630001.html
http://www.bauwohnwelt.at/bauen-und-wohnen/mieten-kaufen/immobilien/was-man-beim-grundst%C3%BCckskauf-beachten-muss/

Der Blick ins Grundbuch


Mit einen Blick ins Grundbuch gut informiert:

Besonders beim Kauf einer Immobilie (ob Wohnung oder Haus) ist es unumgänglich einen Blick ins Grundbuch zu werfen.

Aus dem Grundbuch sind viele Details ersichtlich, welche eine Kaufentscheidung beeinflussen können.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch stellt ein öffentliches Register, das von den einzelnen Bezirksgerichten für den jeweiligen Gerichtssprengel geführt wird, dar. In Österreich gibt es für jede Liegenschaft eine eigene Grundbuchseinlage. Aus dem Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse und andere wichtige (wie zB. „dingliche“) Rechte an den einzelnen Liegenschaften zu entnehmen.

Wenn man ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen/kaufen möchte, sollte man unbedingt Einsicht in den aktuellen Grundbuchsauszug nehmen.

Es könnte ja sein, das noch alte Belastungen (zB ein Pfandrecht im Lastenblatt, obwohl der Kredit schon längst zurückbezahlt worden ist) im Grundbuch eingetragen ist. Diese gehören dann natürlich bereinigt.

Wohnrechte sind auch oft im Grundbuch ersichtlich. Sollte die berechtigte Person schon vor Jahren verstorben sein, gehört auch dieses Wohnrecht gelöscht.

Um potentielle Kaufinteressenten von solchen „Belastungen“ nicht abzuschrecken, empfiehlt es sich, notwendige Löschungserklärungen oder – quittungen (für getilgte Darlehen/Kredite)  sowie Sterbeurkunden (für das Löschen des Wohnrechtes) zu besorgen, sodass das Bezirksgericht diese Belastungen aus dem Grundbuch löschen kann.

Die wichtigsten Einrichtungen des Grundbuchs sind:

– das Hauptbuch

– die Urkundensammlung

Im Hauptbuch befindet sich für jede Liegenschaft eine Grundbuchseinlage, die eine eigene Einlagezahl (EZ abgekürzt) aufweist.

Diese Einlagezahl ist in drei Blätter aufgeteilt:

  • das A-Blatt (Gutsbestandsblatt)

Im A-Blatt wird die Liegenschaft kurz beschrieben, die Größe, die Widmungsart, sowie allfällige mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Rechte und öffentliche Beschränkungen.

Die im Grundbuch eingetragene Widmungsart entspricht aber nicht immer den aktuellen Flächenwidmungen, da Änderungen mitunter erst mit zeitlicher Verzögerung im Grundbuch eingetragen werden.

Ist im A-Blatt einer Einlage der Vermerk „Änderung in Vorbereitung“ eingetragen, so bedeutet dies eine geplante Flächenänderung durch Zu-oder Abschreibungen (wie zB die Schaffung mehrerer selbständiger Liegenschaften aus einem großen Grundstück = Parzellierung).

  • das B-Blatt (Eigentumsblatt)

Aus dem B-Blatt ist ersichtlich, wer Eigentümer der Liegenschaft ist. Gibt es mehrere Eigentümer, sieht man auch die Eigentumsanteile, welche in Bruchzahlen angegeben sind.  Nach dem Namen des Eigentümers, ist die jeweilige Art des Eigentumerwerbs (Kauf, Erbe usw.) samt Urkunde, aufgrund welcher das Eigentumsrecht eingetragen wurde, ersichtlich.  Zu jeder Urkunde ist eine Zahl (Tagebuchzahl) angeführt, anhand welcher die Urkunde und er Urkundensammlung gefunden werden kann.

Weiters können im Eigentumsblatt aufscheinen:

– Wohnungseigentum an einer bestimmten Wohnung/Reihenhaus, wenn Wohnungseigentum begründet ist

– Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung

– Vormerkung des Eigentumsrechts bei bedingtem Eigentumserwerb

  • das C- Blatt (Lastenblatt)

Im C-Blatt sind die mit dem Liegenschaftsanteil verbundenen Belastungen ersichtlich, zB:

– Pfandrechte

– Veräußerungsverbote

– Dienstbarkeiten (Wohnrecht, Fruchtgenussrecht oder Wegerechte)

– Vorkaufsrechte

Das Grundbuch stellt ein öffentliches Register dar, daher hat jeder Interessierte das Recht über enthaltene Eintragungen am Bezirksgericht Auskunft zu bekommen. Für schriftliche Grundbuchsauszüge ist eine Gebühr zu entrichten.

Ebenso ist es möglich, sich beim Anwalt bzw. Notar gegen eine Gebühr einen Grundbuchsauzug zu organisieren.

Warum die Rolle des Grundbuches so wichtig ist:

Die wichtigsten Rechte an Liegenschaften können nur durch Eintragung im Grundbuch erworben werden (Eintragungsgrundsatz).

Damit wird auch das Eigentum oder Wohnungseigentum erst mit Eintragung im Grundbuch wirksam.

Ausgenommen davon sind nur der Gerichtsbeschluss im Erbschaftsverfahren oder der Zuschlag bei Versteigerungsverfahren. In diesen beiden Fällen erfolgt Eigentumserwerb bereit somit mit der jeweiligen Urkunde und nicht erst mit der Grundbuchseintragung.

Neben dem Eintragungsprinzip gilt beim Grundbuch auch das Prioritätsprinzip, was bedeutet „Wer früher dran ist, ist rechtlich stärker“.  Würden beim Grundbuch zwei gleichlautende Anträge um Einräumung des Eigentumsrechtes einlangen, würde dem zeitlich früher eingelangten Antrag stattgegeben werden. Um dieses Risiko hintanzuhalten, kann bei Gericht ein Rangordnungsbescheid für die beabsichtigte Veräußerung beantragt werden.

Sollten Sie Fragen zu bestimmten Eintragungen im Grundbuch haben, fragen  Sie am besten Ihren rechtlichen Ansprechpartner!

Ein guter Makler sollte Einsicht in das Grundbuch nehmen und Sie gegebenenfalls aufmerksam machen, wenn alte Eintragungen im Zuge der Eigentumseinverleibung der Neukäufer bereinigt werden könnten.

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