Immobilie

Globale Preisblase bei (Wohn)Immobilien auch in Österreich?

Getrieben durch die Gelddruckorgien aller Zentralbanken sind die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren teilweise um 100% und mehr gestiegen. Die Mieten allerdings, va. in Österreich, bei weitem nicht so viel. Es scheint ein untrügliches Zeichen für eine Blasenbildung zu sein.
Dass die Immopreise auch (sehr stark) fallen können, hat die Finanzkrise 2008 gezeigt, Beispiele dafür sind Spanien, Irland, USA etc. Immoinvestoren, va. Kleinstanleger mit wenigen Einheiten oder auch nur einer, sollten wirklich überlegen ob es wirklich Sinn macht Wohnungen mit 2 und 3% Mietrendite zu kaufen, Geschäft ist das keines mehr.

Der folgende Artikel zeigt, welche Städte besonders von Immoblasen betroffen sind, darunter auch deutsche Städte wie Frankfurt. Sollten Sie sich nicht sicher sein, ob Ihr Kauf eine gute Anlage ist, wir beraten Sie gerne!

http://www.manager-magazin.de/immobilien/artikel/ubs-warnt-vor-immobilienblase-in-london-und-in-frankfurt-a-1060899.html

Das 1×1 des Vermietens (Teil I)

Was soll und darf ich meinen künftigen Mieter fragen?

Unerlässlich ist die Frage nach der Anzahl der Bewohner, welche in die Wohnung einziehen, ob und welche Haustiere es gibt und welche Hobbies die künftigen Mieter haben.

Aus diesen drei Faktoren lässt sich bereits vieles ableiten.

Jedenfalls ratsam ist es, sich einen aktuellen Gehaltsnachweis vorlegen zu lassen. Denn als Faustregel gilt, dass die Miete nicht viel höher als ein Drittel des Haushaltseinkommens sein sollte.

Miethöhe: wieviel Miete ist erlaubt?

Wieviel man als Vermieter verlangen kann, hängt davon ab, welchen Regelungen die jeweilige Wohnung unterliegt. Bei Eigentumswohnungen kommen meist Richtwertmieten im Altbau, hingegen angemessener oder freier Mietzins bei Neubauten zum Tragen.  Um herauszufinden, welchen Regeln die konkrete Wohnung unterliegt, ist für Laien oft gar nicht so einfach. Bei Unklarheiten bzw. Unsicherheiten sollte man sich als Vermieter eine Beratung bei einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt leisten.

Kaution-Höhe

Maximal sind sechs Monatsmieten erlaubt. Üblicher sind jedoch drei Monatsmieten. Die Kaution soll in Form eines Sparbuches „gewinnbringend“ veranlangt werden.

Mietvertragsgebühr

Hierzu wurde bereits ein ausführlicher Blogpost verfasst.

Was, wenn zu viel Miete verlangt wurde?

Bei den Schlichtungsstellen (www.verbraucherschlichtung.at) kann man bei unbefristeten Mietverhältnissen innerhalb der ersten drei Jahre, überprüfen lassen. Bei befristeten Verträgen endet die Antragsfrist frühestens sechs Monate nach Auflösung der Mietverhältnisse.

Stimmen sowohl Vermieter und Mieter dem Vergleichsversuch der Schlichtungsstelle nicht zu, kann der Fall vor einem Gericht weiter geführt werden. Unterliegt der Vermieter, muss er nicht nur die zu viel geforderten Mietanteile verzinst zurückzahlen, sondern auch sämtliche Verfahrenskosten übernehmen.

Thema Therme:

Seit Kurzem regelt das Gesetz im Vollanwendungsbereich des MRG von sich aus ganz klar, wer für die diversen Kosten einer Therme zuständig ist: Reparatur und Erneuerung von mitvermieteten Thermen oder Boilern muss immer der Vermieter übernehmen

(einzige Ausnahme: Vermieter von Ein- und Zweifamilienhäusern)

Dagegen müssen sich Mieter um die regelmäßige Wartung kümmern.

Kann man Haustiere verbieten?

Ein generelles Verbot von Haustieren ist laut OGH „gröblich benachteiligend“ und daher nicht durchzusetzen. Harmlose Haustiere, die artgereicht in Behältnissen gehaltern werden, wie der Goldfisch oder der Hamster, dürfen demnach nicht verboten werden. Gefährliche Tiere hingegen schon. Ob man auch verhaltensunauffällige Hunde oder Katzen verbieten kann, ist nicht gänzlich geklärt. Man kann das Verbot aber im Detail begründen, sollte es durchsetzbar sein (zb: wenn teure, empfindliche Möbel mietvermietet werden).

Ab welchen Beträgen werde ich als Vermieter einkommensteuerpflichtig?

Dem Finanzamt ist eine Vermietung innerhalb eines Monats ab Beginn der Vermietung anzuzeigen. Daraufhin erhält man vom Finanzamt einen Fragebogen, der die Umstände näher beleuchtet.  Die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung ergeben sich aus der Gegenüberstellung der Mieteinnahmen abzüglich der vom Vermieter getragenen Kosten wie Betriebskosten, Instandhaltungen und der Abschreibung. Die Abschreibung beträgt normalerweise 1,5 % der tatsächlichen seinerzeitigen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes bzw. der Wohnung, der Grundanteil ist dagegen nicht abschreibbar.

Quellennachweis: Zeitschrift Gewinn, 34. Jahrgang 3/15


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Wenn die Umzugskosten zur bösen Überraschung werden

Die Immobilie ist verkauft, jetzt steht der Umzug ins neue Heim an. Die Zeit ist rar, der Umzug groß, das persönliche Hab und Gut einem wertvoll.

Wie findet man aber das passende Unternehmen für den eigenen Umzug?

Das Wiener Start-Up leichtgemacht.at hat sich aus voller Überzeugung diesem Thema gewidmet und stellt das erste Umzugsvergleichsportal Österreichs mit Sofortergebnis zur Verfügung. Wir möchten unseren Kunden dieses tolle Vergleichsportal nicht vorenthalten:

Dachten Sie wirklich, dass es eine seriöse und verlässliche Umzugsfirma z.B. für einen Umzug in Wien gibt, welche Ihnen Ihr heiliges Hab und Gut um 20 € oder 25€ die Stunde ohne böse Überraschungen übersiedelt!?

Leider müssen wir Sie enttäuschen, wie folgende Berichte auch zeigen:

(Quelle: http://derstandard.at/2000008740573/Umzugsservice-Geiz-ist-nicht-geil)

(Quelle: http://wien.orf.at/news/stories/2725075/)

Gerade in den Hauptstädten wie zB. Wien drängen sich besonders viele Anbieter im Bereich Umzug und Möbeltransport.

Billige Lockanbote sind daher nicht selten, hier kann billig aber schnell teuer werden.

 

Hier die Tricks der Billiganbieter und dessen Folgen:

  • unqualifizierte „Möbelpacker“ oder „Umzugshelfer“
  • Verspätungen oder Sie werden ganz sitzen gelassen
  • versteckte Preisfallen und Zuschläge (mehr Männer, mehr Arbeitszeit, Stockwerkzuschläge, etc.)
  • Beschädigungen an den Möbeln
  • Streitschlichtung erweist sich als sehr schwierig, langwierig und nervenaufreibend (fehlende Versicherung, etc.)

Gerade am Umzugstag möchte niemand im Regen stehen oder mit kaputten Möbeln im neuen Heim ankommen – daher ist die gewissenhafte Planung und Auswahl unumgänglich.

Potentielle Umzugsfirmen genau überprüfen
Wenn man einmal keine persönliche Empfehlung von Verwandten oder Nachbarn bei der Hand hat, sollte man sich nicht nur auf die ersten Treffer in Google, die in der Regel immer bezahlte Werbeanzeigen sind, verlassen.

Wenn Sie z.B. in Google „Umzug Wien“ eingeben, werden Sie förmlich erschlagen von diversen Werbeanzeigen und unzähligen Suchergebnissen.

Nur wo fängt man hier am besten an, wo trennt man die Spreu vom Weizen?

  • Checkliste nutzen
    Die Wirtschaftskammer Wien stellt hier eine Kunden-Checkliste für die richtige Wahl eines Klein-Transportunternehmens zur Verfügung.
  • Vergleichen der Anbieter – www.leichtgemacht.at
    Wir raten ihnen ebenfalls mehrere Angebote einzuholen, am besten über unseren Umzugsvergleich mit Sofortergebnis und auf schriftliche Abmachungen oder Verträge zu bestehen.

    Sparen Sie sich viel Zeit und Mühe mit diesem Portal. So können Sie auch sofort mit Gewissheit und Sicherheit feststellen, ob der erhaltene Preis ein angemessener bzw. ein passender für ihre Geldbörse ist.

Sobald Sie die passenden Umzugshelfer gefunden haben, können Sie diese direkt über das Portal kontaktieren und eine Besichtigung vereinbaren.
Sie sehen also, vorbeischauen lohnt sich!

Wir wünschen Ihnen einen stressfreien Umzug!

Mit freundlicher Unterstützung von
www.leichtgemacht.at – Umzugsvergleichsportal mit Sofortergebnis

Sind Überraschungsbesuche des Hauseigentümers erlaubt? Wieviele Schlüssel muss ich als Mieter erhalten?

Wer seine Wohnung vermietet, tritt sein Hausrecht an den Mieter ab.

Der Vermieter hat dem Mieter beim Abschluss des Mietvertrages die Wohnungsschlüssel, Haustürschlüssel sowie Schlüssel für Keller, Garage oder Gemeinschaftsräume (wie Waschküche, Fahrradkeller) zu übergeben.

Ohne Wissen und Zustimmung ist der Vermieter nicht berechtigt, sich für den Zutritt in Notfällen einen Schlüssel zur Wohnung einzubehalten. Dies alleine schon deswegen, da ja Gegenstand eines Mietvertrages das dem Mieter zustehende Recht auf „ausschließlichen und ungestörten Gebrauch der Mietwohnung“ ist.
Ebenso kann bei einem unerwarteten Besuch durch den Vermieter das Recht des Mieters auf Privatsphäre beeinträchtigt werden.

Das Recht auf den alleinigen Besitz der Wohnungsschlüssel hat der Mieter.
Wie viele Schlüssel allerdings übergeben werden müssen, ist nicht geregelt. Grundsätzlich gilt, dass sich die Anzahl der dem Mieter auszuhändigenden Schlüssel erst nach der Vereinbarung im Mietvertrag, dann nach dem Zweck des Mietverhältnisses sowie zuletzt nach der Verkehrssitte und dem Ortsgebrauch ergibt. Zweckhaft wäre, so viele Schlüssel zu übergeben, wie Mieter in der Wohnung sind.

Unbedenklich ist der Tausch des Schlosses durch den Mieter, solange dieser durch einen Profi durchgeführt wird und die Eingangstüre nicht beschädigt wird. Achten sollte man aber darauf, dass das ausgewechselte Schloss zumindest die gleichen Sicherheitsstandards erfüllt wie das vom Vermieter installierte Türschloss. Ansonsten könnte dies bei Auszug rechtliche Bedeutung haben.

Zum spontanen Besuch durch den Vermieter gilt:
Der Mieter ist verpflichtet dem Eigentümer (Vermieter) Zutritt zu gewähren, soweit dies im Interesse der Erhaltung des Hauses oder zur Ausübung du notwendigen Aufsicht über das Haus erforderlich ist. Ein Recht auf Zutritt hat der Vermieter – oder von ihm bevollmächtigte Personen – daher nur aus wichtigen Gründen: etwa, um einen Schaden zu besichtigen, den der Mieter dem Vermieter gemeldet hat, wenn Reparaturarbeiten durchgeführt werden müssen oder bei einem bevorstehenden Mieterwechsel.

Im letzteren Fall darf der Vermieter den Zustand der Wohnung begutachten, in einem zumutbaren Ausmaß muss man als Mieter dann auch eine Besichtigung durch Wohnungsinteressenten dulden.

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