Immobilien

Tipps & Tricks von Profis beim Immobilienkauf

Damit der Schritt des Eigentumserwerbs nicht der Anfang eines Albtraumes wird,

 informierten wir auf die wichtigsten Tipps und Tricks beim Kauf einer Immobilie . Es wurden eingehend die häufigsten Stolperfallen sowie rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten eines Liegenschaftskaufvertrages besprochen und Fragen aus der Praxis beantwortet.

Wir bedanken uns für die zahlreichen Teilnehmer und freuen uns auf viele weitere spannende Themen und Vorträge!

 

Referenten: , Ing. Christoph Eiber MBA (ECI Consultingt), Mag. Susanne Aigner (Rechtsanwaltskanzlei Summereder), Mag. Jennifer Brandstätter (ECI Consulting)

Globale Preisblase bei (Wohn)Immobilien auch in Österreich?

Getrieben durch die Gelddruckorgien aller Zentralbanken sind die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren teilweise um 100% und mehr gestiegen. Die Mieten allerdings, va. in Österreich, bei weitem nicht so viel. Es scheint ein untrügliches Zeichen für eine Blasenbildung zu sein.
Dass die Immopreise auch (sehr stark) fallen können, hat die Finanzkrise 2008 gezeigt, Beispiele dafür sind Spanien, Irland, USA etc. Immoinvestoren, va. Kleinstanleger mit wenigen Einheiten oder auch nur einer, sollten wirklich überlegen ob es wirklich Sinn macht Wohnungen mit 2 und 3% Mietrendite zu kaufen, Geschäft ist das keines mehr.

Der folgende Artikel zeigt, welche Städte besonders von Immoblasen betroffen sind, darunter auch deutsche Städte wie Frankfurt. Sollten Sie sich nicht sicher sein, ob Ihr Kauf eine gute Anlage ist, wir beraten Sie gerne!

http://www.manager-magazin.de/immobilien/artikel/ubs-warnt-vor-immobilienblase-in-london-und-in-frankfurt-a-1060899.html

Mythos Mietkauf – das Märchen von Kauf auf Raten?

Da wir im Laufe von Besichtigungen immer wieder feststellen, dass Klienten eine falsche Vorstellung vom Mietkauf haben, widmet sich dieser Blogpost den wichtigsten Fakten zum Thema Mietkauf.

Mietkauf-Verträge werden in erster Linie von gemeinnützigen Bauvereinigungen (Wohnungsgenossenschaften) angeboten.

Ein Mietkauf nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz kann frühestens nach 10 Jahren erfolgen.

Grundsätzlich ist der Mietkauf ein reiner Mietvertrag, durch welchem dem Mieter vom Vermieter das Recht eingeräumt wurde, innerhalb einer bestimmten Frist durch einseitige Erklärung die gemietete Sache käuflich zu erwerben.

Der Begriff Mietkauf ist irreführend, da es sich rein um eine Option auf Kauf handelt.

Was viele nicht wissen: Das normale, während aufrechter Miete eingehobene Entgelt (Miete) wird beim allfälligen Kauf auch nicht auf den Kaufpreis angerechnet.

Ebenso muss der  Kaufpreis vom Vermieter bei Vertragsabschluss (noch) nicht genannt werden.

Für den Mieter ist der letztlich zu zahlende Betrag daher kaum vorhersehbar.

Der bei Ausübung der Kaufoption zu zahlende (marktübliche) Kaufpreis wird auf Grund eines Sachverständigengutachtens nach Verkehrswert oder Herstellungskosten unter Berücksichtigung von Abschreibung und Wertsicherung ermittelt.

Sehr wohl wird der bei Einzug geleistete Finanzierungsbeitrag (=Genossenschaftsbeitrag) angerechnet. Das ist jener Beitrag zu Bau- und Grundkosten, welcher vor dem Einzug in die Wohnung vom Mieter gezahlt wird.

Kauft der Mieter die Wohnung oder zieht er sogar aus, bekommt er den Finanzierungsbeitrag auch wieder zurück. Zu beachten ist, dass der Betrag nicht verzinst zurückbezahlt wird, sondern der Betrag sich mit jedem Jahr Miete um ein Prozent vermindert.

Somit steht fest, dass  der Mietkauf keine Finanzierungsform für die Schaffung von Eigentum ist.

Der Mieter hat bis zum 15. Jahr Zeit, einen Antrag bei der Genossenschaft zur Ausübung dieser Kaufoption zu stellen.

Innerhalb von drei Monaten hat sodann die Genossenschaft einen fixen Preis für die Wohnung zu nennen. Dem Mieter hat sodann 6 Monate Zeit, sich schriftlich für den Kauf zu entscheiden.  (§15e WGG)

Wichtig hierbei zu beachten ist, dass es sich um eine endgültige Entscheidung handelt. Würde man den Kauf ablehnen, erlischt auch der Anspruch.

Kurz zusammengefasst:

Die Option des Mietkaufes ist für alle jene interessant, die zum Zeitpunkt des Einzuges etwas Geld angespart haben (zb für den Finanzierungsbeitrag), sich aber noch keine Eigentumswohnung leisten können bzw. nicht den gesamten Beitrag auf einmal finanzieren wollen. Die danach fällige Miete ist deutlich geringer als im privaten Bereich. Der wesentlichste Vorteil ist die Stundung des Kaufpreises.

Wer sich aber dafür entscheidet, muss sich auch darüber bewusst sein, dass dies keine günstige(re) Form der Finanzierung einer Eigentumswohnung ist.

Man hat lediglich das Recht, seine Mietwohnung später einmal zu einem marktüblichen Preis zu kaufen.

Vor allem wegen der derzeit besonders niedrigen Zinsen, ist die Anschaffung einer Eigentumswohnung eine Überlegung wert.

Die Frage die sich stellt: Zahle ich liebe Miete oder die Raten für einen Kredit zurück?

Quellen:

https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10011509
https://de.wikipedia.org/wiki/Mietkauf
Gewinn Zeitschrift 12/13 von Robert Wiedersich

Stromwechsel beim Umzug – Gastbeitrag wechseljetzt.de

Mit dem Umzug ins neue Heim geht ein Kapitel zu Ende und ein weiteres beginnt. Vorerst aber stehen organisatorische Dinge wie aussortieren und Umzugskartons packen im Vordergrund. Zudem steht eine gute Portion Stress an, um das neue Zuhause bewohnbar zu machen. Wie sieht es aber mit dem Stromanbieter aus?

Muss man den alten Anbieter behalten oder ist ein Wechsel möglich? Das Online-Preisvergleichsportal Wechseljetzt.de verrät was Sie beachten sollten, damit Sie auch im neuen Heim problemlos mit Strom versorgt werden.

 

Stromabmeldung:

Schon beim Auszug müssen einige Dinge beachtet werden, um das alte Zuhause ordnungsgerecht zu hinterlassen. Man muss dem alten Stromanbieter kündigen und über den Umzug informieren.

Ein Blick in den Stromliefervertrag lohnt sich, denn in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs) können die konkreten Vertragsdetails in der sogenannten „Umzugsklausel“ nochmal überprüft werden. In der Regel jedoch besteht ein Sonderkündigungsrecht, von dem man binnen 14 Tagen Gebrauch machen muss. Die Kündigung sollte vom Vertragshalter selbst in schriftlicher Form (am besten per Einschreiben) erfolgen. Zudem muss auch der letzte Zählerstand notiert werden und dieser dem alten Netzbetreiber durchgegeben werden. Als letztes muss noch der Strom beim Netzbetreiber abgemeldet werden.

Stromanmeldung:

In Österreich muss jeweils ein Stromliefervertrag und ein Netznutzervertrag abgeschlossen werden. Dabei kommt es jedoch auch auf die Reihenfolge an:

Zuerst sollte man den Stromliefervertrag abschließen. Seit der Liberalisierung des Energiemarktes kann man nun zwischen mehr als 20 landesweiten und vielen regionalen Stromlieferanten frei wählen. Für einen gelungenen Wechsel sollte man am besten Preise, Serviceleistungen und auch den Strommix der jeweiligen Anbieter vergleichen und sich den aussuchen, der am besten zu einem passt. Für eine reibungslose Stromversorgung zum Zeitpunkt des Einzugs sollte man am besten mindestens drei Wochen vor dem Umzug beim neuen Anbieter einen Stromlieferantrag für das neue Heim stellen.

Denn genau so lange sollte ein Wechsel in der Norm dauern. Wichtig zu beachten ist, dass der Stromanbieter keine Wechselgebühren erheben darf!

Wenn der Stromliefervertrag abgeschlossen wurde, sollte der Netzbetreiber der neuen Wohnung über den Einzug benachrichtigt werden. Den Netzbetreiber kann man dabei nicht frei wählen, er ist durch die eigene Stromanlage schon festgelegt. Außerdem sollte man dem neuen Netzbetreiber den gewünschten Termin zur Vertragsübertragung mitteilen, sowie den gewählten neuen Stromlieferanten. Besonders achten sollte man darauf, beim Netzbetreiber nur einen Netznutzungsvertrag zu unterschreiben.

Sehr häufig agiert der Netzbetreiber nämlich zugleich als Stromlieferant und bietet dann auch beide Verträge an. Falls dann diese beiden Verträge unterschrieben werden, kann es dazu kommen, dass der Vertrag mit dem alternativen Anbieter für ungültig erklärt wird. Wenn man dann den Netzbetreiber hat, sollte man ihm so schnell wie möglich den Zählerstand mitteilen, den am besten gleich beim Einzug notieren!

Sowohl die Stromlieferanten, als auch die Netzbetreiber, beide benötigen normalerweise die folgenden Informationen:

  • Persönliche Angaben, Kontodaten und Informationen zur Stromanlage

Bei den Informationen zur Stromanlage handelt es sich meist um die Zählerpunktnummer (eine 33-stellige Zahl, die man im Vertrag, bei der Hausverwaltung oder beim Netzbetreiber stehen hat – auf dem Zähler selbst ist nur die Zählernummer vorhanden), den Zählerstand und den Jahresverbrauch an Strom des letzten Jahres.

Falls es mit der Suche nach einem Stromlieferanten in der Zeit nicht klappen sollte, steht man trotzdem nicht ohne Strom da! In diesem Fall springt der Grundversorger ein. Dies kann man nach zwei Wochen kündigen und es besteht keine Mindestlaufzeit. Jedoch handelt es sich dabei um die teuerste Variante. Früh suchen lohnt sich also!

Ein Gastbeitrag von Wechseljetzt.de

Frau Holle lässt grüßen – Schneeräumpflicht?

Sehr oft werden wir im Zuge von Hausbesichtigungen gefragt, was es mit der Schnee- und Streupflicht auf sich hat.
In diesem Blogbeitrag klären wir auf:

Im Ortsgebiet müssen Eigentümerinnen/Eigentümer von Liegenschaften zwischen 6 und 22 Uhr Gehsteige, Gehwege und Stiegenhäuser innerhalb von 3 m entlang ihrer gesamten Liegenschaft von Schnee räumen. Bei Schnee und Glatteis müssen sie diese auch streuen.

Ist kein Gehsteig (Gehweg) vorhanden, muss der Straßenrand in der Breite von 1 m geräumt und bestreut werden. In einer Fußgängerzone oder Wohnstraße ohne Gehsteige muss auf der Fahrbahn ein 1 m breiter Streifen entlang der Häuserfront gereinigt und bestreut werden.

Wenn nötig sind gefährliche Stellen abzuschranken oder in geeigneter Weise zu kennzeichnen. Das Aufstellen von Warnhinweisen („Achtung Rutschgefahr“) ist jedoch immer nur eine Sofortmaßnahme und entbindet den Eigentümer nicht von seiner Räumungspflicht.

Uneingeschränkt müssen Eigentümerinnen/Eigentümer von Liegenschaften und Verkaufshütten dafür sorgen, dass Schneewächten und Eisbildungen von den Dächern ihrer an der Straße gelegenen Gebäude entfernt werden.

Schneehaufen, die von Schneepflügen der Straßenverwaltung auf den Gehsteig geschoben werden, müssen ebenfalls entfernt werden. Zur Ablagerung von Schnee aus Häusern oder Grundstücken auf der Straße benötigt die Liegenschaftseigentümerin/der Liegenschaftseigentümer eine Bewilligung.

Außerhalb des Ortsgebietes gilt die genannte Räum- und Streupflicht nach der Straßenverkehrsordnung nicht. Zu beachten ist dort jedoch die Haftung des Wegehalters bei vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht.

Kommt durch eine Verletzung der Räum- oder Streupflicht jemand zu schaden kann dies Schadenersatzpflichten zur Folge haben. Haftpflichtig ist derjenige, der seine Pflichten schuldhaft verletzt hat, also in erster Linie der Eigentümer des an den Gehsteig bzw. Gehweg angrenzenden Grundstücks.

Hat der Eigentümer seine Verpflichtung wie oben beschrieben delegiert, haftet diese Person für allfällige Schäden. Eine Haftung des Eigentümers besteht dann nur mehr, wenn er die Räum- oder Streupflicht einem ungeeigneten oder untüchtigen Vertragspartner übertragen hat.

Beachten Sie aber, dass der Umfang der Schneeräum- und Streupflicht (zb Zeitraum, Ausmaß) in jeder Gemeinde durch Verordnung abweichend geregelt werden kann

Quellen: https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/21/Seite.210311.html
Zeitschrift Oberösterreichische Wirtschaft Nr 48 (2.12.2016)/ S. 17

Die Faktoren bei Kaufentscheidung

Bei einem Umzug ist für Haus- und Wohnungssuchende in Österreich der allgemeine Bauzustand der Immobilie der wichtigste Aspekt, gefolgt vom Lichteinfall.

In Zahlen:
58 % der Östereicher orientieren sich ganz besonders stark am Renovierungsbedarf
50 % am Lichteinfall bzw. der damit einhergehenden natürlichen Helligkeit der Räume
Die Lage auf Rang drei zusammen mit Luft und Heizung mit jeweils 47 %.
Knapp dahinger rangiert die Beschaffenheit von Mauer und Verputz und die allgemeine Sauberkeit. Der Zustand der Küche und die Parkplatzsituation sind für 36 % der Österreicher, die ein neues Heim suchen, besonders wichtig.
Erst dahiner finden sich die Lärmbelästigung und Schalldichtheit des Gebäudes wie auch der Zustand der Fußböden.
Die öffentliche Verkehrsanbindung beurteilen 30 % für sehr wichtig, die Lagermöglichkeiten rangieren dahiner.
Jeder Fünfte erachtet die Ausrichtung des Gebäudes als kaufentscheidend und schließt die möglichen zukünftigen Nachbarn und den Zustand des Eingangsbereiches als wesentliche Faktoren in seine Entscheidung mit ein,

Quelle: OIZ /7-08/2016 S.8 (Online Studie)


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