Immobilienmakler

Neue Regelungen beim Hypothekarkredit

Neuigkeiten für Kreditnehmer in Österreich – insbesondere für alljene, die aktuell den Bau oder den Erwerb einer Immobilie mithilfe eines Immobilienkredites beziehungsweise Hypothekarkredit planen.

Österreich setzt die neue EU-RL für Kredite um, welche Verbrauchern helfen sollen, mehr Bedenkzeit zu erhalten, wenn es um die Aufnahme eines Immobilien- oder Hypothekarkredit geht – so kürzlich der, im österreichischen Nationalrat getroffene Beschluss.

Anwendungsbereich: Welche Kredite umfasst das Gesetz?

Hypothekarkredite: Das sind Kredite, die durch ein Pfandrecht oder ein sonstiges Recht an einer unbeweglichen Sache besichert werden (siehe auch: Was ist ein Hypothekarkredit?).

Immobilienkredite: Das sind Kredite, die für den Erwerb oder die Erhaltung von Eigentumsrechten (z.B. Kreditaufnahme für eine Ausgleichszahlung im Scheidungsfall) an einer unbeweglichen Sache bestimmt sind.

Es muss sich in beiden Fällen um ein Verbrauchergeschäft handeln, d.h. um einen Kredit, der von einem Verbraucher oder einer Verbraucherin bei einem Unternehmen (meistens Bank) in Anspruch genommen wurde – und zwar nach dem 21.03.2016!

Für Konsumenten/-innen in der Praxis wesentliche Neuerungen betreffen vor allem die Bereiche Werbung und allgemeine Informationspflichten, Prüfung der Kreditwürdigkeit und Rücktrittsmöglichkeiten.

  • Werden in einer Werbung für Kreditverträge Zinssätze oder sonstige auf die Kosten eines Kredits für die Verbraucher/-innen bezogene Zahlen genannt, muss die Werbung klar und prägnant sein und gesetzlich festgelegte Standardinformationen enthalten.

  • Verbrauchern wird künftig eine Bedenkzeit von sieben Tagen nach Erhalt des Kreditangebots eingeräumt und zwar ohne Einschränkung. So soll dem Verbraucher ausreichend Zeit bleiben das vorliegende Angebot zu prüfen und mit alternativen Kreditangeboten zu vergleichen.

  • Die Bestimmungen zur Kreditwürdigkeitsprüfung wurden erheblich verschärft: Bisher gab es lediglich eine Warnpflicht des Kreditgebers, wenn Bedenken bezüglich der Erfüllbarkeit der übernommenen Verpflichtungen bestanden. Nunmehr ist in derartigen Fällen die Vergabe eines Kredites gänzlich verboten.

  • Zudem gibt es erstmalig ein Rücktrittsrecht: Haben Verbraucher/-innen bei Abgabe der Vertragserklärung die vorgeschriebenen vorvertraglichen Standardinformationen (das ESIS-Merkblatt) noch nicht oder vor weniger als 2 Werktagen erhalten, so können sie innerhalb von 2 Werktagen von der Vertragserklärung bzw. vom Vertrag zurücktreten. Die Rücktrittsfrist läuft erst ab Erhalt des ESIS-Merkblatts mit Rücktrittsrechtsbelehrung, sie endet aber jedenfalls 1 Monat ab Zustandekommen des Vertrages.

Die EU, von der die neuen Regeln stammen, will nicht zuletzt für Gleichheit, Transparenz und Fairness zwischen Bankern und Konsumenten innerhalb Europas sorgen.

Quellenangabe sowie weiterführende Informationen:
http://ooe.konsumentenschutz.at.
http://www.konsumentenfragen.at/konsumentenfragen/Mein_Geld/Finanzierung/Hypothekarkredit/
https://www.tips.at/tests-tips/akkonsument/2208-neue-regelungen beim-hypothekarkreditper.at/blog/neue-eu-regeln-fuer-kredite
https://www.cashper.at/blog/neue-eu-regeln-fuer-kredite

Delogierung: Wie werde ich nicht zahlende Mieter los?

Wenn der Mieter aus welchen Gründen auch immer die Miete nicht mehr bezahlen kann oder will, so ist es nicht möglich, den Mieter einfach zu kündigen und auf die Straße zu setzen. Der Vermieter muss sich an ein genau vorgegebenes Prozedere halten, welches er nicht beschleunigen kann; ganz egal, ob er von den Mieteinkünften seinen Lebensunterhalt zu bestreiten hat.

 

 

Rund 36.000 Delogierungsverfahren gibt es laut Mietervereinigung jedes Jahr in Österreich. Der Vermieter kann  grundsätzlich nur aus wichtigen Gründen eine gerichtliche Räumungsklage einbringen. Meist ist dies ein Zinsrückstand, manchmal auch der nachteilige Gebrauch der Wohnung oder weil der Mieter nach Ablauf der Befristung nicht auszieht. Beim Räumungsverfahren trifft den Vermieter die Beweislast, dass heißt er muss das Vorliegen der Klagegründe beweisen. Der Betroffene hingegen kann sich  verteidigen und  zu den Vorwürfen des Vermieters  äußern. Lässt der Mieter allerdings alle Fristen ungenützt verstreichen, dann kann der Vermieter letztendlich einen Räumungstitel erwirken.

Eine Zwangsräumung einer Wohnung ist keine angenehme Sache – für beide Parteien. Für Mieter und Vermieter ist es eine nervenaufreibende und langwierige Geschichte.

Zu allererst sollte das Gespräch mit dem Mieter gesucht werden und dem Problem nachgegangen werden, warum es einen Zahlungsengpass gibt und ihn auffordern, die Mietrückstände in einer angemessenen Nachfrist (10 – 14 Tage) zu  begleichen.

Erst wenn dieses Gespräch keinen entscheidenden Erfolg erzielt, sollte eine Räumungsklage in Betracht gezogen werden:

Vorweg benötigt wird ein Exekutionstitel (Urteil oder gerichtlicher Vergleich). Diesen erhält man zum Beispiel, wenn der Mietvertrag abgelaufen ist oder das Mietverhältnis vom Vermieter rechtswirksam gekündigt wurde. Die Kündigungsmöglichkeit eines Mietvertrages durch den Vermieter unterliegt strenger gesetzlicher Regelungen und kann nur gerichtlich erfolgen.

Nur aus bestimmten Gründen kann ein Mietvertrag aufgelöst werden zb: Weitergabe des Objekts durch den Mieter an einen anderen, bestimmte strafbare Handlungen gegen den Vermieter, der Mieter zahlt den Mietzins stockend oder gar nicht oder der Vermieter meldet Eigenbedarf an.

Nach erfolgreicher Zustellung dieses Exekutionstitels, wird die erste Tagsatzung vom Gericht ausgeschrieben. Von der Einbringung der Klage bis zur ersten Tagsatzung vergehen erfahrungsgemäß mindestens 6 – 8 Wochen. In der ersten Tagsatzung kann sich der Mieter dann rechtfertigen. Er hat auch jederzeit die Möglichkeit, die Miete nachzuzahlen, was zur Folge hat, dass dem Räumungsbegehren nicht stattgegeben wird und er weiterhin in der Wohnung bleiben kann. Er hat dann allerdings die Prozesskosten zu bezahlen.

Oft jedoch erscheint der Mieter zur Tagsatzung bei Gericht nicht oder erhebt keine Einwendungen, so ergeht entweder ein Versäumungsurteil, ein Anerkenntnisurteil oder ein Vergleichsabschluss. Nach dem Urteil ist eine Frist von vier Wochen abzuwarten, in der dieses Urteil bekämpft werden kann.

  • Erst nach Ablauf der Frist (Rechtskraft dieses Urteiles) kann ein Exekutionsantrag an das Bezirksgericht gestellt werden. Das Gericht hat dann über diesen Exekutionsantrag mittels der Exekutionsbewilligung zu entscheiden.

  • Diese Exekutionsbewilligung ist dem Mieter wiederum zuzustellen. Sofern die Zustellung an den Mieter ohne Probleme möglich ist, muss eine Einspruchsfrist von vier Wochen abgewartet werden.

  • Ist diese Frist abgelaufen, so wird ein Räumungstermin ausgeschrieben. Achtung erst nach einer Sperrfrist von sechs Wochen kann dieser Räumungstermin ausgeschrieben werden!

Wichtiges zum Räumungsablauf

Sollte der Mieter nicht anwesend sein, muss die Eingangstüre von Profis geöffnet werden. Ebenso müssen zwei volljährige Zeugen, welche den Ablauf der Räumung bestätigen können, anwesend sein. Sollte das Objekt nicht schon geräumt sein, werden anwesende Personen zum Verlassen des Objektes bewegt und sämtliche Gegenstände abtransportiert. Eine Verwahrung dieser Gegenstände findet nur statt, wenn der der delogierte Mieter nicht selbst sein Hab und Gut übernimmt.

Verhinderung der Delogierung durch den Mieter

Der Mieter kann, sobald ein Exekutionstitel vorliegt einen sogenannten Räumungsaufschub in Betracht ziehen. Solch eine Verzögerung ist aber nur zeitlich begrenzt möglich.

Vom Gericht kann die Räumungsfrist verlängert werden, wenn

  • drohende Obdachlosigkeit droht

  • besonders berücksichtigende Umstände (z.B. Krankheit) vorliegen

  • dem/der Vermieter darf durch die Gewährung des Aufschubs kein unverhältnismäßiger Nachteil erwachsen.

Kosten des Räumungsverfahrens

Der Vermieter muss vorerst die Prozesskosten und Zusatzkosten (Spedition/Schlüsseldienst) tragen. Jedoch kann sich der Vermieter diese Kosten in Form eines Kostenersatzes vom delogierten Mieter zurückholen.

Letztendlich muss aber festgehalten werden, dass die delogierten Mieter meist kein Geld oder finanzielle Mittel haben und somit schwer greifbar sind, weshalb der Vermieter meist auf den Kosten sitzen bleiben wird.

Sollte jedoch noch eine Kaution vorhanden sein, können die Kosten davon abgezogen werden.

Eine rechtsfreundliche Beratung empfiehlt sich in Mietfällen auf jeden Fall.

Gerne beraten unsere Kooperationskanzleien Sie gerne zu diesem Thema.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

Quellen: https://www.help.gv.at
https://mietervereinigung.at/8893/Raeumungsklage-und-Delogierung
http://kurier.at/wirtschaft/immobiz/wenn-die-zwangsraeumung-droht/160.942.885
http://www.konsumentenfragen.at/konsumentenfragen/Mein_Alltag/FAQ/WOHNEN_-_Kuendigungsverfahren-Raeumungsklage

Mythos Mietkauf – das Märchen von Kauf auf Raten?

Da wir im Laufe von Besichtigungen immer wieder feststellen, dass Klienten eine falsche Vorstellung vom Mietkauf haben, widmet sich dieser Blogpost den wichtigsten Fakten zum Thema Mietkauf.

Mietkauf-Verträge werden in erster Linie von gemeinnützigen Bauvereinigungen (Wohnungsgenossenschaften) angeboten.

Ein Mietkauf nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz kann frühestens nach 10 Jahren erfolgen.

Grundsätzlich ist der Mietkauf ein reiner Mietvertrag, durch welchem dem Mieter vom Vermieter das Recht eingeräumt wurde, innerhalb einer bestimmten Frist durch einseitige Erklärung die gemietete Sache käuflich zu erwerben.

Der Begriff Mietkauf ist irreführend, da es sich rein um eine Option auf Kauf handelt.

Was viele nicht wissen: Das normale, während aufrechter Miete eingehobene Entgelt (Miete) wird beim allfälligen Kauf auch nicht auf den Kaufpreis angerechnet.

Ebenso muss der  Kaufpreis vom Vermieter bei Vertragsabschluss (noch) nicht genannt werden.

Für den Mieter ist der letztlich zu zahlende Betrag daher kaum vorhersehbar.

Der bei Ausübung der Kaufoption zu zahlende (marktübliche) Kaufpreis wird auf Grund eines Sachverständigengutachtens nach Verkehrswert oder Herstellungskosten unter Berücksichtigung von Abschreibung und Wertsicherung ermittelt.

Sehr wohl wird der bei Einzug geleistete Finanzierungsbeitrag (=Genossenschaftsbeitrag) angerechnet. Das ist jener Beitrag zu Bau- und Grundkosten, welcher vor dem Einzug in die Wohnung vom Mieter gezahlt wird.

Kauft der Mieter die Wohnung oder zieht er sogar aus, bekommt er den Finanzierungsbeitrag auch wieder zurück. Zu beachten ist, dass der Betrag nicht verzinst zurückbezahlt wird, sondern der Betrag sich mit jedem Jahr Miete um ein Prozent vermindert.

Somit steht fest, dass  der Mietkauf keine Finanzierungsform für die Schaffung von Eigentum ist.

Der Mieter hat bis zum 15. Jahr Zeit, einen Antrag bei der Genossenschaft zur Ausübung dieser Kaufoption zu stellen.

Innerhalb von drei Monaten hat sodann die Genossenschaft einen fixen Preis für die Wohnung zu nennen. Dem Mieter hat sodann 6 Monate Zeit, sich schriftlich für den Kauf zu entscheiden.  (§15e WGG)

Wichtig hierbei zu beachten ist, dass es sich um eine endgültige Entscheidung handelt. Würde man den Kauf ablehnen, erlischt auch der Anspruch.

Kurz zusammengefasst:

Die Option des Mietkaufes ist für alle jene interessant, die zum Zeitpunkt des Einzuges etwas Geld angespart haben (zb für den Finanzierungsbeitrag), sich aber noch keine Eigentumswohnung leisten können bzw. nicht den gesamten Beitrag auf einmal finanzieren wollen. Die danach fällige Miete ist deutlich geringer als im privaten Bereich. Der wesentlichste Vorteil ist die Stundung des Kaufpreises.

Wer sich aber dafür entscheidet, muss sich auch darüber bewusst sein, dass dies keine günstige(re) Form der Finanzierung einer Eigentumswohnung ist.

Man hat lediglich das Recht, seine Mietwohnung später einmal zu einem marktüblichen Preis zu kaufen.

Vor allem wegen der derzeit besonders niedrigen Zinsen, ist die Anschaffung einer Eigentumswohnung eine Überlegung wert.

Die Frage die sich stellt: Zahle ich liebe Miete oder die Raten für einen Kredit zurück?

Quellen:

https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10011509
https://de.wikipedia.org/wiki/Mietkauf
Gewinn Zeitschrift 12/13 von Robert Wiedersich

Wenn die Umzugskosten zur bösen Überraschung werden

Die Immobilie ist verkauft, jetzt steht der Umzug ins neue Heim an. Die Zeit ist rar, der Umzug groß, das persönliche Hab und Gut einem wertvoll.

Wie findet man aber das passende Unternehmen für den eigenen Umzug?

Das Wiener Start-Up leichtgemacht.at hat sich aus voller Überzeugung diesem Thema gewidmet und stellt das erste Umzugsvergleichsportal Österreichs mit Sofortergebnis zur Verfügung. Wir möchten unseren Kunden dieses tolle Vergleichsportal nicht vorenthalten:

Dachten Sie wirklich, dass es eine seriöse und verlässliche Umzugsfirma z.B. für einen Umzug in Wien gibt, welche Ihnen Ihr heiliges Hab und Gut um 20 € oder 25€ die Stunde ohne böse Überraschungen übersiedelt!?

Leider müssen wir Sie enttäuschen, wie folgende Berichte auch zeigen:

(Quelle: http://derstandard.at/2000008740573/Umzugsservice-Geiz-ist-nicht-geil)

(Quelle: http://wien.orf.at/news/stories/2725075/)

Gerade in den Hauptstädten wie zB. Wien drängen sich besonders viele Anbieter im Bereich Umzug und Möbeltransport.

Billige Lockanbote sind daher nicht selten, hier kann billig aber schnell teuer werden.

 

Hier die Tricks der Billiganbieter und dessen Folgen:

  • unqualifizierte „Möbelpacker“ oder „Umzugshelfer“
  • Verspätungen oder Sie werden ganz sitzen gelassen
  • versteckte Preisfallen und Zuschläge (mehr Männer, mehr Arbeitszeit, Stockwerkzuschläge, etc.)
  • Beschädigungen an den Möbeln
  • Streitschlichtung erweist sich als sehr schwierig, langwierig und nervenaufreibend (fehlende Versicherung, etc.)

Gerade am Umzugstag möchte niemand im Regen stehen oder mit kaputten Möbeln im neuen Heim ankommen – daher ist die gewissenhafte Planung und Auswahl unumgänglich.

Potentielle Umzugsfirmen genau überprüfen
Wenn man einmal keine persönliche Empfehlung von Verwandten oder Nachbarn bei der Hand hat, sollte man sich nicht nur auf die ersten Treffer in Google, die in der Regel immer bezahlte Werbeanzeigen sind, verlassen.

Wenn Sie z.B. in Google „Umzug Wien“ eingeben, werden Sie förmlich erschlagen von diversen Werbeanzeigen und unzähligen Suchergebnissen.

Nur wo fängt man hier am besten an, wo trennt man die Spreu vom Weizen?

  • Checkliste nutzen
    Die Wirtschaftskammer Wien stellt hier eine Kunden-Checkliste für die richtige Wahl eines Klein-Transportunternehmens zur Verfügung.
  • Vergleichen der Anbieter – www.leichtgemacht.at
    Wir raten ihnen ebenfalls mehrere Angebote einzuholen, am besten über unseren Umzugsvergleich mit Sofortergebnis und auf schriftliche Abmachungen oder Verträge zu bestehen.

    Sparen Sie sich viel Zeit und Mühe mit diesem Portal. So können Sie auch sofort mit Gewissheit und Sicherheit feststellen, ob der erhaltene Preis ein angemessener bzw. ein passender für ihre Geldbörse ist.

Sobald Sie die passenden Umzugshelfer gefunden haben, können Sie diese direkt über das Portal kontaktieren und eine Besichtigung vereinbaren.
Sie sehen also, vorbeischauen lohnt sich!

Wir wünschen Ihnen einen stressfreien Umzug!

Mit freundlicher Unterstützung von
www.leichtgemacht.at – Umzugsvergleichsportal mit Sofortergebnis

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