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Delogierung: Wie werde ich nicht zahlende Mieter los?

Wenn der Mieter aus welchen Gründen auch immer die Miete nicht mehr bezahlen kann oder will, so ist es nicht möglich, den Mieter einfach zu kündigen und auf die Straße zu setzen. Der Vermieter muss sich an ein genau vorgegebenes Prozedere halten, welches er nicht beschleunigen kann; ganz egal, ob er von den Mieteinkünften seinen Lebensunterhalt zu bestreiten hat.

 

 

Rund 36.000 Delogierungsverfahren gibt es laut Mietervereinigung jedes Jahr in Österreich. Der Vermieter kann  grundsätzlich nur aus wichtigen Gründen eine gerichtliche Räumungsklage einbringen. Meist ist dies ein Zinsrückstand, manchmal auch der nachteilige Gebrauch der Wohnung oder weil der Mieter nach Ablauf der Befristung nicht auszieht. Beim Räumungsverfahren trifft den Vermieter die Beweislast, dass heißt er muss das Vorliegen der Klagegründe beweisen. Der Betroffene hingegen kann sich  verteidigen und  zu den Vorwürfen des Vermieters  äußern. Lässt der Mieter allerdings alle Fristen ungenützt verstreichen, dann kann der Vermieter letztendlich einen Räumungstitel erwirken.

Eine Zwangsräumung einer Wohnung ist keine angenehme Sache – für beide Parteien. Für Mieter und Vermieter ist es eine nervenaufreibende und langwierige Geschichte.

Zu allererst sollte das Gespräch mit dem Mieter gesucht werden und dem Problem nachgegangen werden, warum es einen Zahlungsengpass gibt und ihn auffordern, die Mietrückstände in einer angemessenen Nachfrist (10 – 14 Tage) zu  begleichen.

Erst wenn dieses Gespräch keinen entscheidenden Erfolg erzielt, sollte eine Räumungsklage in Betracht gezogen werden:

Vorweg benötigt wird ein Exekutionstitel (Urteil oder gerichtlicher Vergleich). Diesen erhält man zum Beispiel, wenn der Mietvertrag abgelaufen ist oder das Mietverhältnis vom Vermieter rechtswirksam gekündigt wurde. Die Kündigungsmöglichkeit eines Mietvertrages durch den Vermieter unterliegt strenger gesetzlicher Regelungen und kann nur gerichtlich erfolgen.

Nur aus bestimmten Gründen kann ein Mietvertrag aufgelöst werden zb: Weitergabe des Objekts durch den Mieter an einen anderen, bestimmte strafbare Handlungen gegen den Vermieter, der Mieter zahlt den Mietzins stockend oder gar nicht oder der Vermieter meldet Eigenbedarf an.

Nach erfolgreicher Zustellung dieses Exekutionstitels, wird die erste Tagsatzung vom Gericht ausgeschrieben. Von der Einbringung der Klage bis zur ersten Tagsatzung vergehen erfahrungsgemäß mindestens 6 – 8 Wochen. In der ersten Tagsatzung kann sich der Mieter dann rechtfertigen. Er hat auch jederzeit die Möglichkeit, die Miete nachzuzahlen, was zur Folge hat, dass dem Räumungsbegehren nicht stattgegeben wird und er weiterhin in der Wohnung bleiben kann. Er hat dann allerdings die Prozesskosten zu bezahlen.

Oft jedoch erscheint der Mieter zur Tagsatzung bei Gericht nicht oder erhebt keine Einwendungen, so ergeht entweder ein Versäumungsurteil, ein Anerkenntnisurteil oder ein Vergleichsabschluss. Nach dem Urteil ist eine Frist von vier Wochen abzuwarten, in der dieses Urteil bekämpft werden kann.

  • Erst nach Ablauf der Frist (Rechtskraft dieses Urteiles) kann ein Exekutionsantrag an das Bezirksgericht gestellt werden. Das Gericht hat dann über diesen Exekutionsantrag mittels der Exekutionsbewilligung zu entscheiden.

  • Diese Exekutionsbewilligung ist dem Mieter wiederum zuzustellen. Sofern die Zustellung an den Mieter ohne Probleme möglich ist, muss eine Einspruchsfrist von vier Wochen abgewartet werden.

  • Ist diese Frist abgelaufen, so wird ein Räumungstermin ausgeschrieben. Achtung erst nach einer Sperrfrist von sechs Wochen kann dieser Räumungstermin ausgeschrieben werden!

Wichtiges zum Räumungsablauf

Sollte der Mieter nicht anwesend sein, muss die Eingangstüre von Profis geöffnet werden. Ebenso müssen zwei volljährige Zeugen, welche den Ablauf der Räumung bestätigen können, anwesend sein. Sollte das Objekt nicht schon geräumt sein, werden anwesende Personen zum Verlassen des Objektes bewegt und sämtliche Gegenstände abtransportiert. Eine Verwahrung dieser Gegenstände findet nur statt, wenn der der delogierte Mieter nicht selbst sein Hab und Gut übernimmt.

Verhinderung der Delogierung durch den Mieter

Der Mieter kann, sobald ein Exekutionstitel vorliegt einen sogenannten Räumungsaufschub in Betracht ziehen. Solch eine Verzögerung ist aber nur zeitlich begrenzt möglich.

Vom Gericht kann die Räumungsfrist verlängert werden, wenn

  • drohende Obdachlosigkeit droht

  • besonders berücksichtigende Umstände (z.B. Krankheit) vorliegen

  • dem/der Vermieter darf durch die Gewährung des Aufschubs kein unverhältnismäßiger Nachteil erwachsen.

Kosten des Räumungsverfahrens

Der Vermieter muss vorerst die Prozesskosten und Zusatzkosten (Spedition/Schlüsseldienst) tragen. Jedoch kann sich der Vermieter diese Kosten in Form eines Kostenersatzes vom delogierten Mieter zurückholen.

Letztendlich muss aber festgehalten werden, dass die delogierten Mieter meist kein Geld oder finanzielle Mittel haben und somit schwer greifbar sind, weshalb der Vermieter meist auf den Kosten sitzen bleiben wird.

Sollte jedoch noch eine Kaution vorhanden sein, können die Kosten davon abgezogen werden.

Eine rechtsfreundliche Beratung empfiehlt sich in Mietfällen auf jeden Fall.

Gerne beraten unsere Kooperationskanzleien Sie gerne zu diesem Thema.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

Quellen: https://www.help.gv.at
https://mietervereinigung.at/8893/Raeumungsklage-und-Delogierung
http://kurier.at/wirtschaft/immobiz/wenn-die-zwangsraeumung-droht/160.942.885
http://www.konsumentenfragen.at/konsumentenfragen/Mein_Alltag/FAQ/WOHNEN_-_Kuendigungsverfahren-Raeumungsklage

Mythos Mietkauf – das Märchen von Kauf auf Raten?

Da wir im Laufe von Besichtigungen immer wieder feststellen, dass Klienten eine falsche Vorstellung vom Mietkauf haben, widmet sich dieser Blogpost den wichtigsten Fakten zum Thema Mietkauf.

Mietkauf-Verträge werden in erster Linie von gemeinnützigen Bauvereinigungen (Wohnungsgenossenschaften) angeboten.

Ein Mietkauf nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz kann frühestens nach 10 Jahren erfolgen.

Grundsätzlich ist der Mietkauf ein reiner Mietvertrag, durch welchem dem Mieter vom Vermieter das Recht eingeräumt wurde, innerhalb einer bestimmten Frist durch einseitige Erklärung die gemietete Sache käuflich zu erwerben.

Der Begriff Mietkauf ist irreführend, da es sich rein um eine Option auf Kauf handelt.

Was viele nicht wissen: Das normale, während aufrechter Miete eingehobene Entgelt (Miete) wird beim allfälligen Kauf auch nicht auf den Kaufpreis angerechnet.

Ebenso muss der  Kaufpreis vom Vermieter bei Vertragsabschluss (noch) nicht genannt werden.

Für den Mieter ist der letztlich zu zahlende Betrag daher kaum vorhersehbar.

Der bei Ausübung der Kaufoption zu zahlende (marktübliche) Kaufpreis wird auf Grund eines Sachverständigengutachtens nach Verkehrswert oder Herstellungskosten unter Berücksichtigung von Abschreibung und Wertsicherung ermittelt.

Sehr wohl wird der bei Einzug geleistete Finanzierungsbeitrag (=Genossenschaftsbeitrag) angerechnet. Das ist jener Beitrag zu Bau- und Grundkosten, welcher vor dem Einzug in die Wohnung vom Mieter gezahlt wird.

Kauft der Mieter die Wohnung oder zieht er sogar aus, bekommt er den Finanzierungsbeitrag auch wieder zurück. Zu beachten ist, dass der Betrag nicht verzinst zurückbezahlt wird, sondern der Betrag sich mit jedem Jahr Miete um ein Prozent vermindert.

Somit steht fest, dass  der Mietkauf keine Finanzierungsform für die Schaffung von Eigentum ist.

Der Mieter hat bis zum 15. Jahr Zeit, einen Antrag bei der Genossenschaft zur Ausübung dieser Kaufoption zu stellen.

Innerhalb von drei Monaten hat sodann die Genossenschaft einen fixen Preis für die Wohnung zu nennen. Dem Mieter hat sodann 6 Monate Zeit, sich schriftlich für den Kauf zu entscheiden.  (§15e WGG)

Wichtig hierbei zu beachten ist, dass es sich um eine endgültige Entscheidung handelt. Würde man den Kauf ablehnen, erlischt auch der Anspruch.

Kurz zusammengefasst:

Die Option des Mietkaufes ist für alle jene interessant, die zum Zeitpunkt des Einzuges etwas Geld angespart haben (zb für den Finanzierungsbeitrag), sich aber noch keine Eigentumswohnung leisten können bzw. nicht den gesamten Beitrag auf einmal finanzieren wollen. Die danach fällige Miete ist deutlich geringer als im privaten Bereich. Der wesentlichste Vorteil ist die Stundung des Kaufpreises.

Wer sich aber dafür entscheidet, muss sich auch darüber bewusst sein, dass dies keine günstige(re) Form der Finanzierung einer Eigentumswohnung ist.

Man hat lediglich das Recht, seine Mietwohnung später einmal zu einem marktüblichen Preis zu kaufen.

Vor allem wegen der derzeit besonders niedrigen Zinsen, ist die Anschaffung einer Eigentumswohnung eine Überlegung wert.

Die Frage die sich stellt: Zahle ich liebe Miete oder die Raten für einen Kredit zurück?

Quellen:

https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10011509
https://de.wikipedia.org/wiki/Mietkauf
Gewinn Zeitschrift 12/13 von Robert Wiedersich
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